Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Cette réforme, inscrite dans la loi de finances pour 2025, augmente mécaniquement l'assiette imposable à la cession. Seuls en sont exclus, et conservent l'ancien régime, les biens situés dans une résidence étudiante, une résidence-services pour seniors, un EHPAD ou un autre établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées, ou une unité de soins de longue durée. Les résidences de tourisme ne font pas partie des exceptions.
Mise à jour du 22 septembre 2026 : pour un bien acheté avant 2025, tous les amortissements déduits sont réintégrés (et pas seulement ceux déduits depuis 2025), les résidences de tourisme ne font pas partie des exclusions, et les exemples chiffrés ont été recalculés.
- Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
- Aucune disposition transitoire : pour un bien acquis avant 2025, tous les amortissements déduits depuis l'acquisition sont réintégrés, y compris ceux déduits avant la réforme.
- Sont exclus de la réforme les biens situés dans une résidence étudiante ou une résidence-services pour seniors, un EHPAD (ou autre établissement pour personnes âgées ou handicapées) ou une unité de soins de longue durée. Les résidences de tourisme et d'affaires ne sont pas exclues.
- Sur un bien avec 100 000 € d'amortissements réintégrés, le surcoût fiscal dépasse 30 000 € pour une revente après 10 ans de détention (exemple 2 ci-dessous).
- Les abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans) s'appliquent toujours et restent le principal levier d'optimisation.
Le LMNP et la plus-value avant la réforme : le "double avantage" fiscal
Pour comprendre ce qui change, il faut d'abord rappeler pourquoi le LMNP était si attractif fiscalement avant la loi de finances pour 2025.
Comment fonctionnait le régime réel en LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel permet de déduire les charges réelles de ses revenus locatifs imposables en BIC. Parmi ces charges figure l'amortissement du bien immobilier (bâti uniquement, hors terrain) et du mobilier.
L'amortissement en LMNP fonctionne ainsi :
- La valeur du bâti est amortie sur 20 à 40 ans selon les composants (gros œuvre, toiture, agencements, façades...).
- Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans.
- Ces dotations aux amortissements réduisent ou annulent le résultat BIC imposable, sans aucune sortie de trésorerie supplémentaire.
Sur un bien acquis 200 000 € (dont 170 000 € de bâti amorti sur 25 ans), l'amortissement annuel est d'environ 6 800 €. Sur 15 ans de détention, cela représente 102 000 € de charges déduites des revenus locatifs.
L'ancien régime de la plus-value : une règle très favorable
Avant la réforme, les amortissements déduits en cours de détention n'avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente. Le calcul restait celui applicable aux particuliers :
Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition initial
Les abattements pour durée de détention s'appliquaient normalement : 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention (IR), puis 4 % la 22e année. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
Le "double avantage" qui a motivé la réforme
Ce mécanisme créait un avantage cumulatif difficilement défendable :
- Pendant la détention : les amortissements réduisaient ou annulaient les revenus BIC imposables → économie d'impôt sur les revenus locatifs chaque année.
- À la revente : la plus-value était calculée sur le prix d'acquisition initial, comme si aucun amortissement n'avait été déduit → aucune "correction" de la base.
Concrètement, un investisseur LMNP pouvait déduire 80 000 € d'amortissements sur 10 ans (économisant 20 000 à 30 000 € d'impôt locatif selon sa tranche), puis vendre son bien avec une plus-value calculée sur le prix d'acquisition brut, sans que ces 80 000 € ne viennent augmenter l'assiette taxable. Ce "double avantage" a été ciblé comme niche fiscale dans le cadre des mesures d'économies de la LF 2025.
La réforme LF 2025 : le mécanisme de réintégration
Principe : la correction du prix d'acquisition
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) modifie le calcul de la plus-value immobilière pour les LMNP au régime réel. Désormais :
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'acquisition initial - amortissements déduits réintégrables
Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition corrigé
En diminuant le prix d'acquisition retenu pour le calcul, la plus-value imposable augmente mécaniquement du montant des amortissements réintégrés. C'est le même mécanisme que celui appliqué depuis longtemps aux Loueurs Meublés Professionnels (LMP) et aux SCI à l'IS.
Date d'entrée en vigueur et dispositions transitoires
La réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Elle ne comporte aucune disposition transitoire :
- Biens acquis avant le 1er janvier 2025 : tous les amortissements admis en déduction depuis l'acquisition sont réintégrés, y compris ceux déduits avant 2025. La date d'achat du bien ne protège pas de la réforme.
- Biens acquis à partir du 1er janvier 2025 : la totalité des amortissements déduits pendant la période de détention sera réintégrée lors de la cession.
Seule compte la date de la cession. Un investisseur qui a acquis son bien en 2015 et le revend en 2026 voit donc réintégrer ses 11 années d'amortissements (voir l'exemple 1 ci-dessous), et non la seule annuité 2025.
Qui est concerné ?
La réforme cible les LMNP au régime réel uniquement. Elle ne concerne pas :
- Les LMNP au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %, pas d'amortissements comptabilisés)
- Les LMP (Loueurs Meublés Professionnels), qui relevaient déjà d'un régime de plus-value professionnelle spécifique
- Les locations nues, qui relèvent des revenus fonciers
Les amortissements visés sont ceux du bâti (composant par composant) ET des meubles (mobilier, équipements, literie...).
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Les exceptions : résidences de services exclues de la réforme
C'est le point le plus stratégique de la réforme pour les investisseurs : les résidences de services sont expressément exclues du nouveau dispositif. Elles conservent l'ancien régime avec ses deux avantages intacts.
Quelles résidences bénéficient de l'exception ?
Sont exclues de la réintégration des amortissements les locations meublées exercées dans les catégories suivantes :
- Résidences étudiantes et résidences-services pour seniors : résidences mentionnées aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation destinées à l'accueil exclusif d'étudiants, de personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, de titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou de personnes âgées de plus de 65 ans
- EHPAD et autres établissements accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés (6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles)
- Établissements de soins de longue durée
Les résidences de tourisme (classées ou non) et les résidences d'affaires ne figurent pas dans cette liste : les amortissements déduits y sont réintégrés comme pour une location meublée classique.
Ces résidences fonctionnent via un bail commercial (bail 9 ans renouvelable) signé avec un exploitant professionnel. L'investisseur est propriétaire d'un lot meublé et confie la gestion à un opérateur en échange d'un loyer garanti.
Pourquoi cette exception ?
Le législateur a voulu préserver l'attractivité de ces investissements qui répondent à des besoins sociaux importants : hébergement des personnes âgées dépendantes, logement étudiant. La construction de nouvelles résidences EHPAD reste notamment un enjeu de politique publique face au vieillissement démographique.
Pour l'investisseur, l'exception représente une opportunité concrète : les résidences de services restent l'un des rares placements LMNP à conserver le double avantage fiscal historique - amortissements déductibles en cours de détention et plus-value calculée sur le prix d'acquisition non corrigé.
Les rendements bruts observés sur ces actifs : 4 à 5 % pour les EHPAD, 3,5 à 5 % pour les résidences étudiantes selon la localisation et l'opérateur. La solidité financière de l'exploitant reste le premier critère de sélection.
L'impact chiffré : exemples concrets
Exemple 1 - Bien acquis en 2015, revendu en 2026 (11 ans)
Données :
- Prix d'acquisition 2015 : 250 000 € (dont 210 000 € de bâti amorti sur 30 ans)
- Amortissement annuel bâti : 7 000 €/an
- Amortissements déduits de 2015 à 2025 (11 ans) : 77 000 € → tous réintégrés, y compris les 70 000 € déduits avant 2025
- Prix de cession 2026 : 320 000 €
Calcul :
Prix d'acquisition corrigé : 250 000 - 77 000 = 173 000 €
PV brute avec réforme : 320 000 - 173 000 = 147 000 €
PV brute sans réforme : 320 000 - 250 000 = 70 000 €
Surcoût d'assiette : +77 000 € (la totalité des amortissements déduits)
| Élément | Sans réforme (ancien calcul) | Avec réforme |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 70 000 € | 147 000 € |
| Abattement IR (11 ans = 36 %) | Base imposable : 44 800 € | Base imposable : 94 080 € |
| Impôt IR (19 %) | 8 512 € | 17 875 € |
| Abattement PS (11 ans = 9,9 %) | Base imposable : 63 070 € | Base imposable : 132 447 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 10 848 € | 22 781 € |
| Surtaxe PV élevées | 0 € | 1 882 € |
| Total impôts | 19 360 € | 42 538 € |
| Surcoût réforme | - | +23 178 € |
Abattement IR : 6 x 6 % = 36 % pour 11 ans de détention. Abattement PS : 6 x 1,65 % = 9,9 %. Surtaxe : 2 % de la plus-value nette imposable à l'IR lorsqu'elle est comprise entre 60 001 et 100 000 € (94 080 x 2 % = 1 882 €) ; aucune surtaxe en dessous de 50 000 €. Calcul simplifié, sans majoration forfaitaire du prix d'acquisition pour frais et travaux.
Acheter avant 2025 ne protège donc pas : la cession intervenant après le 15 février 2025, ce sont les 11 années d'amortissements qui majorent la plus-value.
Exemple 2 - Bien acquis en 2026, revendu en 2036 (10 ans)
Données :
- Prix d'acquisition 2026 : 300 000 € (dont 250 000 € de bâti amorti sur 25 ans)
- Amortissement annuel bâti : 10 000 €/an
- Amortissements déduits sur 10 ans : 100 000 € → tous réintégrés
- Prix de cession 2036 : 390 000 €
| Élément | Sans réforme (hypothétique) | Avec réforme |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 90 000 € | 190 000 € |
| Abattement IR (10 ans = 30 %) | Base imposable : 63 000 € | Base imposable : 133 000 € |
| Impôt IR (19 %) | 11 970 € | 25 270 € |
| Abattement PS (10 ans = 8,25 %) | Base imposable : 82 575 € | Base imposable : 174 325 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 14 203 € | 29 984 € |
| Surtaxe PV élevées | 1 260 € | 3 990 € |
| Total impôts | 27 433 € | 59 244 € |
| Surcoût réforme | - | +31 811 € |
Abattement IR : 6 % par an dès la 6e année, soit 5 x 6 % = 30 % pour 10 ans. Abattement PS : 1,65 % par an dès la 6e année, soit 5 x 1,65 % = 8,25 %. Surtaxe sur PV nette IR supérieure à 50 000 € selon le barème (2 % à 6 %), appliquée dès le premier euro : 2 % x 63 000 € et 3 % x 133 000 €.
L'abattement pour durée de détention : le principal atténuateur de la réforme
Les abattements pour durée de détention s'appliquent à l'ensemble de la plus-value, y compris la fraction issue des amortissements réintégrés. Plus la détention est longue, plus leur effet amortisseur est puissant.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Exonération |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | Aucune |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | Partielle |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | Partielle |
| 22 ans | 100 % | 28 % | Totale IR uniquement |
| 30 ans | 100 % | 100 % | Totale IR + PS |
Un bien vendu après 22 ans est entièrement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value, même si les amortissements ont gonflé l'assiette. Seuls les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans. Pour les investisseurs avec un horizon long, la réforme est donc partiellement neutralisée par les abattements.
Stratégies pour optimiser malgré la réforme LMNP
Allonger la durée de détention vers les seuils d'exonération
C'est la stratégie la plus directe. La réforme ne modifie pas les abattements - elle augmente seulement la base taxable. Si vous envisagez de vendre votre bien LMNP dans 3 ou 5 ans, la question mérite d'être posée : vaut-il mieux attendre pour bénéficier d'abattements plus importants ?
Pour un bien vendu après 22 ans, l'IR est nul quoi qu'il arrive. La réintégration des amortissements ne coûte rien en impôt sur le revenu - seulement quelques prélèvements sociaux supplémentaires jusqu'à 30 ans.
Arbitrer entre micro-BIC et régime réel
Le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts) ne génère aucun amortissement à réintégrer puisqu'il n'y a pas de déduction comptable d'amortissements. En contrepartie, l'imposition des revenus locatifs est moins optimisée que sous le régime réel.
Le choix entre les deux régimes doit désormais intégrer le coût fiscal à la revente. Pour certains profils - horizon de vente court, amortissements cumulés élevés, tranche marginale d'imposition modérée - le micro-BIC peut redevenir compétitif sur l'ensemble de la durée de détention. C'est un calcul à faire cas par cas.
Privilégier les résidences de services pour les nouvelles acquisitions
Si vous souhaitez investir en LMNP en conservant l'avantage fiscal intégral, les résidences de services exclues de la réforme s'imposent comme une option prioritaire à étudier :
- EHPAD et résidences seniors : demande structurelle forte portée par le vieillissement démographique, loyers garantis par bail commercial, rendements bruts de 4 à 5 %.
- Résidences étudiantes : marché tendu dans les grandes villes universitaires, investissement accessible dès 80 000 à 120 000 €, bail commercial avec gestionnaire.
- Résidences de tourisme : attention, elles ne font pas partie des exceptions prévues par la loi. Les amortissements déduits y sont réintégrés dans la plus-value comme pour une location meublée classique.
Envisager la transmission plutôt que la revente
Transmettre un bien immobilier - par donation ou au décès - purge la plus-value latente. Les héritiers ou donataires reçoivent le bien avec une valeur de référence égale à la valeur au jour de la transmission. La plus-value accumulée (y compris la fraction issue des amortissements) est totalement effacée.
Si votre bien LMNP a pris de la valeur et que vous avez cumulé des amortissements significatifs, la transmission - combinée ou non à un démembrement de propriété anticipé - peut s'avérer bien plus avantageuse qu'une vente. C'est une réflexion à intégrer dans votre stratégie patrimoniale globale.
Réévaluer le LMNP face aux alternatives immobilières
La réforme invite à comparer plus rigoureusement le LMNP avec d'autres solutions d'investissement immobilier :
- Les SCPI : imposition aux revenus fonciers (moins favorable en cours de détention), mais la plus-value n'est pas impactée par des amortissements à réintégrer. Les meilleures SCPI de 2026 offrent des rendements de 6 à 8 % sans gestion directe.
- La nue-propriété immobilière : pas de revenus locatifs, pas d'IFI, pas de gestion, et la décote à l'achat de 30 à 40 % constitue un avantage structurel à la sortie du démembrement.
- La SCI à l'IS : les amortissements sont déductibles, mais la cession est soumise à l'impôt sur les sociétés, ce qui nécessite une analyse spécifique selon les objectifs.
Le LMNP en 2026 : un régime toujours pertinent ?
La réforme rééquilibre un avantage fiscal qui était difficile à défendre politiquement, sans pour autant supprimer l'attractivité globale du LMNP.
Ce qui reste inchangé :
- La déductibilité des amortissements pendant la détention (économie réelle chaque année)
- L'imputation des déficits BIC sur les revenus BIC de même nature
- Les abattements pour durée de détention à la revente
- L'exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- La récupération de la TVA sur les résidences neuves en résidence de services
Ce qui change vraiment :
- L'horizon de rentabilité global du LMNP régime réel (à recalculer)
- La comparaison micro-BIC / régime réel (à réévaluer selon le profil)
- L'attractivité des résidences classiques vs résidences de services (les secondes deviennent clairement préférables sur le plan fiscal)
En pratique, le LMNP reste pertinent pour les investisseurs avec un horizon long (10 ans minimum, idéalement 20 ans et plus), qui valorisent la déductibilité des charges réelles et acceptent une sortie fiscalement plus coûteuse. Pour les projets avec une revente envisagée à court ou moyen terme, une analyse chiffrée personnalisée est désormais indispensable avant d'investir.
Questions fréquentes sur la réforme LMNP
C'est le mécanisme introduit par la LF 2025 qui diminue le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value du montant des amortissements déduits. Concrètement, plus vous avez déduit d'amortissements pendant la détention, plus la plus-value imposable à la revente sera élevée.
Oui, et intégralement. La loi ne prévoit aucune disposition transitoire : pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré de l'ensemble des amortissements déduits depuis l'acquisition, y compris ceux déduits avant 2025. La date d'achat du bien est sans incidence.
Non. Sont exclus les biens situés dans une résidence étudiante ou une résidence-services réservée aux personnes de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), dans un EHPAD ou un autre établissement pour personnes âgées ou adultes handicapés (6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du CASF), ou dans un établissement de soins de longue durée. Pour ces biens, les amortissements déduits ne viennent pas gonfler la plus-value à la revente. Les résidences de tourisme, classées ou non, ne font pas partie des exceptions.
Oui, les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement à l'ensemble de la plus-value, y compris la fraction issue des amortissements réintégrés. Exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale IR et prélèvements sociaux après 30 ans.
Cela dépend du profil. Le micro-BIC évite la réintégration mais réduit l'optimisation fiscale des revenus locatifs en cours de détention. L'arbitrage doit être calculé sur la durée totale prévue de détention, en intégrant le coût fiscal à la revente et les économies d'impôt annuelles. Un conseiller en gestion de patrimoine peut modéliser les deux scénarios.
Faites analyser l'impact de la réforme sur votre LMNP
Adrien Puyo analyse votre situation, modélise le surcoût fiscal à la revente et identifie les stratégies d'optimisation adaptées à votre patrimoine. Premier rendez-vous offert.
