Gestion de patrimoine sur la Côte Basque : accompagnement sur-mesure à Biarritz

Pourquoi un CGP sur la Côte Basque ?

La Côte Basque est l'un des territoires les plus attractifs de France, tant pour y vivre que pour y investir. Mais cette attractivité a un revers : des prix immobiliers qui placent la région dans le top 5 national, des patrimoines fortement concentrés sur un seul marché, et des enjeux fiscaux spécifiques qui nécessitent un accompagnement expert et indépendant.

Contrairement à d'autres régions où la gestion de patrimoine se résume souvent à un placement en assurance-vie, la Côte Basque impose une approche globale. Les problématiques y sont multiples et souvent imbriquées : immobilier de valeur, résidences secondaires, transmission familiale, fiscalité lourde, entrepreneurs locaux avec des besoins spécifiques en prévoyance.

Les spécificités du territoire

• Immobilier très tendu : prix au m² parmi les plus élevés de France hors Paris (6 000 à 12 000 €/m² à Biarritz), progression continue depuis 10 ans malgré les crises successives
• Patrimoine concentré : beaucoup de familles ont 70-90 % de leur patrimoine en immobilier local, un risque majeur en cas de retournement du marché
• Résidences secondaires : enjeux fiscaux (taxe d'habitation majorée jusqu'à 60 %, plus-value, IFI) et stratégies de transmission spécifiques
• Population aisée et vieillissante : questions de transmission, donation, protection du conjoint, mandat de protection future
• Entrepreneurs et professions libérales : TNS avec des problématiques de prévoyance, retraite et optimisation de la rémunération
• Expatriés et bi-résidents : nombreux résidents partageant leur temps entre la Côte Basque et l'étranger (Espagne, UK, Suisse), avec des contraintes fiscales internationales

CGP bancaire vs CGP indépendant : quelle différence ?

Sur la Côte Basque, les banques privées sont bien implantées (BNP Paribas Banque Privée, Société Générale Private Banking, CIC Banque Privée). Elles proposent un conseil patrimonial, mais avec une limite structurelle : elles recommandent exclusivement leurs propres produits.

Résultat concret pour un client basque type :

La différence est particulièrement sensible sur des patrimoines importants. Sur un portefeuille de 500 000 € en assurance-vie, l'écart de frais entre un contrat bancaire (1 % de frais de gestion) et un contrat en architecture ouverte (0,60 %) représente 2 000 € d'économie par an, soit 20 000 € sur 10 ans avant même de compter l'effet de la capitalisation.

Notre approche : indépendance et sur-mesure

ALAIA Patrimoine est un cabinet indépendant, membre de la CNCGP et enregistré à l'ORIAS (n°24004823). Nous ne sommes liés à aucune banque, aucun assureur. Nos recommandations sont uniquement dictées par votre intérêt.

Ce qui nous différencie

• Architecture ouverte : accès à l'ensemble du marché (tous assureurs, toutes SCPI, tous supports). Nous sélectionnons le meilleur pour vous, pas ce qui rapporte le plus au cabinet
• Vision globale : nous ne vendons pas un produit. Nous construisons une stratégie patrimoniale complète (placement, immobilier, fiscalité, transmission, prévoyance)
• Proximité : rendez-vous à Biarritz, Bayonne, Anglet ou en visioconférence. Suivi régulier et réactivité
• Transparence totale : rémunération clairement expliquée, pas de frais cachés
• Réseau d'experts : collaboration avec notaires, avocats fiscalistes et experts-comptables de la région pour les dossiers complexes

Notre méthode en 4 étapes

Étape 1 — Le bilan patrimonial gratuit. Nous analysons votre situation complète : actifs, passifs, revenus, charges, fiscalité, régimes matrimoniaux, objectifs de vie. Ce bilan dure environ 1h30 et se déroule à Biarritz ou en visioconférence.

Étape 2 — La lettre de mission. Nous vous remettons un document clair qui détaille notre périmètre d'intervention, nos recommandations et notre rémunération. Aucun engagement tant que vous n'avez pas signé.

Étape 3 — La mise en oeuvre. Nous accompagnons chaque étape : ouverture de contrats, arbitrages, structuration juridique, coordination avec vos autres conseils (notaire, expert-comptable).

Étape 4 — Le suivi annuel. Chaque année, nous faisons le point sur vos placements, ajustons la stratégie si nécessaire, et anticipons les évolutions fiscales ou personnelles.

Les problématiques patrimoniales typiques de la Côte Basque

1. Diversifier un patrimoine trop immobilier

Vous possédez votre résidence principale à Biarritz (valeur 800 000 €+), une résidence secondaire, peut-être un bien locatif. Votre patrimoine est concentré à 80 % sur un seul marché géographique. C'est la situation la plus fréquente que nous rencontrons chez nos clients basques.

Le risque est double : une correction du marché immobilier local affecterait l'essentiel de votre patrimoine, et cette concentration vous prive des rendements offerts par d'autres classes d'actifs.

Cas concret : Isabelle et Marc, 58 ans, Biarritz. Patrimoine total de 1,8 M€ dont 1,5 M€ en immobilier (résidence principale 950 000 €, appartement locatif 350 000 €, garage 200 000 €). Revenus fonciers nets : 12 000 €/an. Rendement réel : 0,8 % de leur patrimoine immobilier.

Notre recommandation : vente de l'appartement locatif (rendement faible, charges croissantes) et réallocation vers :

• 150 000 € en SCPI diversifiées (européennes, santé, logistique) : rendement 5-6 % sans gestion
• 100 000 € en assurance-vie : fonds euros + unités de compte, avec clause bénéficiaire optimisée pour la transmission
• 50 000 € sur PEA : ETF monde pour la croissance long terme
• 50 000 € en PER : déduction fiscale immédiate (TMI 30 %), capital retraite

Résultat : patrimoine mieux diversifié, revenus passifs multipliés par 3, fiscalité optimisée, transmission anticipée.

2. Optimiser la fiscalité d'un patrimoine élevé

IFI, revenus fonciers, plus-values immobilières… La pression fiscale sur les patrimoines immobiliers de la Côte Basque peut être considérable. Avec des biens valorisés à 7 000-12 000 €/m², le seuil IFI de 1,3 M€ est vite atteint, parfois avec la seule résidence principale.

IFI : les leviers pour réduire la facture

• Abattement de 30 % sur la résidence principale : un bien à 1 M€ entre dans l'assiette IFI pour 700 000 €
• Investissement en nue-propriété : le nu-propriétaire n'est pas redevable de l'IFI sur le bien démembré
• SCPI en nue-propriété : sortir des capitaux de l'assiette IFI pendant 5 à 15 ans
• Dons à des organismes éligibles : réduction de 75 % du don, plafonnée à 50 000 €
• GFI/GFF (Groupements Forestiers) : exonération de 75 % de la valeur

Revenus fonciers : sortir du piège fiscal

Un propriétaire bailleur au régime réel est imposé sur ses revenus fonciers au barème de l'IR + prélèvements sociaux (17,2 %). Avec une TMI à 41 %, chaque euro de revenu foncier est taxé à 58,2 %.

Nos leviers d'optimisation :

• Passage en LMNP : amortissement du bien qui efface fiscalement les revenus pendant 15-20 ans
• Déficit foncier : travaux de rénovation déductibles des revenus fonciers (et jusqu'à 10 700 €/an du revenu global)
• SCI à l'IS : taux d'imposition des bénéfices à 15 % (jusqu'à 42 500 €), capitalisation dans la société
• Vente et réinvestissement : parfois la meilleure stratégie est de vendre un bien peu rentable et de réinvestir différemment

3. Transmettre un patrimoine immobilier familial

La maison de famille à Saint-Jean-de-Luz, l'appartement à Bayonne hérité des grands-parents… Comment transmettre sans conflits et sans droits de succession excessifs ?

Sur la Côte Basque, la question de la transmission est particulièrement sensible. Les biens ont pris énormément de valeur en 20 ans, et les droits de succession peuvent atteindre 45 % au-delà de 1 805 677 € (par parent, par enfant). Sans anticipation, la facture fiscale peut contraindre les héritiers à vendre le bien familial.

Les stratégies de transmission adaptées

• SCI familiale : structuration de la détention, donation progressive de parts avec décote (15-20 % pour illiquidité), abattements renouvelés tous les 15 ans
• Démembrement de propriété : donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit (la jouissance du bien). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires
• Assurance-vie : transmission hors succession jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire en franchise de droits (versements avant 70 ans)
• Donation-partage : répartition équitable entre héritiers, évitant les conflits. Abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans
• Pacte Dutreil : pour les entrepreneurs, transmission de l'entreprise avec 75 % d'exonération

Cas concret : la famille Etcheberry, Saint-Jean-de-Luz. Maison familiale estimée à 1,2 M€, 3 enfants. Sans anticipation : droits de succession estimés à 95 000 € par enfant. Avec démembrement + SCI + donations échelonnées sur 15 ans : droits ramenés à moins de 15 000 € par enfant. Économie totale : 240 000 €.

4. Préparer la retraite des indépendants

Les professions libérales et entrepreneurs de la Côte Basque (surfeurs-entrepreneurs, commerçants, restaurateurs, professions médicales, architectes) ont souvent négligé leur retraite. Les régimes obligatoires TNS sont notoirement insuffisants : un commerçant cotisant au RSI toute sa carrière peut espérer 800 à 1 200 €/mois de retraite.

Sur un territoire où le coût de la vie est élevé, c'est largement insuffisant. Nos solutions :

• PER individuel : déduction des versements du bénéfice imposable (BNC/BIC). Un TNS au BNC de 80 000 € peut verser 10 000 €/an et économiser 3 000 € d'impôt immédiatement
• Contrat Madelin retraite : pour les anciens contrats, possibilité de transfert vers un PER plus souple (sortie en capital possible)
• Prévoyance TNS : protection en cas d'arrêt de travail (indemnités journalières) et d'invalidité. Souvent le point aveugle des indépendants
• Immobilier locatif : constitution de revenus complémentaires pour la retraite, en diversifiant hors Côte Basque pour de meilleurs rendements

5. Protéger son conjoint et sa famille

Sur la Côte Basque, où les patrimoines sont élevés et souvent immobiliers, la protection du conjoint survivant est un enjeu majeur. Sans dispositions particulières, le conjoint peut se retrouver en indivision avec les enfants sur la résidence principale, dans une situation intenable humainement et financièrement.

• Donation entre époux (donation au dernier vivant) : permet au conjoint de choisir entre usufruit total, 1/4 en pleine propriété + 3/4 en usufruit, ou quotité disponible en pleine propriété
• Clause de préciput : le conjoint peut prélever un bien (la résidence principale) avant tout partage
• Assurance-vie avec clause bénéficiaire optimisée : le conjoint perçoit un capital en franchise totale de droits de succession
• Mandat de protection future : anticiper une éventuelle perte d'autonomie en désignant un mandataire de confiance

L'immobilier sur la Côte Basque en 2026

Le marché immobilier basque reste structurellement tendu. L'attractivité du territoire (cadre de vie, surf, gastronomie, climat) continue d'attirer des acheteurs de toute la France et de l'étranger, tandis que l'offre reste contrainte par la géographie (océan d'un côté, montagnes de l'autre) et une réglementation de plus en plus stricte (loi Littoral, PLU, zones inondables).

Prix au m² par ville en 2026

La demande reste forte (télétravail, retraités, investisseurs, acheteurs étrangers) face à une offre limitée. Les prix devraient rester stables ou légèrement haussiers en 2026-2027, avec une accélération possible à Bayonne et Hendaye qui rattrapent leur retard.

Investir en locatif sur la Côte Basque ?

Les rendements locatifs classiques sont faibles (2-3 % brut) en raison des prix élevés. Mais certaines stratégies restent pertinentes :

• Location saisonnière : rendements de 4-6 % dans les zones touristiques (attention à la réglementation de plus en plus stricte, enregistrement obligatoire en mairie, quotas dans certaines communes)
• Colocation meublée : rendements améliorés de 5-7 % dans les villes étudiantes (Bayonne centre), avec le régime LMNP pour optimiser la fiscalité
• Investissement à Bayonne : meilleur couple rendement/potentiel de plus-value de l'agglomération. Le Grand Bayonne et Saint-Esprit offrent encore des opportunités
• Hendaye : prix encore accessibles, forte demande locative (frontaliers travaillant en Espagne), potentiel de plus-value significatif

Notre conseil : si vous cherchez du rendement locatif pur, investissez hors Côte Basque (Bordeaux métropole, grandes villes étudiantes). Si vous cherchez de la plus-value et une jouissance personnelle, la Côte Basque reste un excellent choix patrimonial.

Profils de clients que nous accompagnons

Chaque situation patrimoniale est unique, mais nous retrouvons sur la Côte Basque des profils récurrents :

Le retraité parisien installé sur la Côte

Vente de la résidence principale parisienne, achat d'un bien à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz. Souvent un capital important à placer (différentiel de prix Paris/Côte Basque), besoin de revenus complémentaires et de préparer la transmission. Notre rôle : structurer le placement du capital excédentaire et optimiser la transmission aux enfants.

L'entrepreneur local

Chef d'entreprise (restauration, hôtellerie, commerce, services) avec un patrimoine professionnel important mais peu de patrimoine personnel. Prévoyance insuffisante, retraite non préparée. Notre rôle : sécuriser la famille (prévoyance, assurance homme-clé), préparer la retraite (PER, immobilier), anticiper la cession de l'entreprise.

Le couple bi-résident

Résidence principale à Bordeaux, Paris ou à l'étranger, résidence secondaire sur la Côte Basque. Enjeux IFI (cumul des biens), optimisation de la résidence secondaire (location saisonnière en leur absence), transmission de la maison de vacances aux enfants. Notre rôle : optimiser la fiscalité globale et structurer la détention.

La famille multi-générationnelle

Patrimoine immobilier familial constitué sur 2-3 générations, souvent en indivision. Conflits potentiels entre héritiers, fiscalité non optimisée. Notre rôle : structurer la détention (SCI), organiser les donations, éviter l'indivision subie.

Nos zones d'intervention

Nous intervenons sur l'ensemble de la Côte Basque et du Sud des Landes :

Pays Basque côtier

• BAB (Biarritz-Anglet-Bayonne) : notre zone principale d'intervention. Rendez-vous en présentiel à Biarritz, permanences régulières
• Saint-Jean-de-Luz / Ciboure : marché haut de gamme, problématiques de transmission et IFI
• Guéthary / Bidart : villages prisés, clientèle exigeante
• Hendaye : marché en développement, frontaliers franco-espagnols

Sud Landes

• Hossegor / Capbreton / Seignosse : marché saisonnier, investissement locatif touristique
• Labenne / Tarnos : prix plus accessibles, bonnes perspectives

Intérieur du Pays Basque

• Cambo-les-Bains / Espelette / Hasparren : patrimoine rural et foncier, exploitations agricoles
• Saint-Palais / Mauléon : transmission de patrimoine rural, optimisation foncière

Rendez-vous en présentiel ou en visioconférence selon votre préférence. Notre bureau principal est à Bordeaux (28 rue Laurent Sens), avec des permanences régulières à Biarritz. Plus d'informations sur notre site dédié : gestion-patrimoine-biarritz.fr.

Questions fréquentes

Adrien Puyo

Conseiller en gestion de patrimoine - Fondateur d'ALAIA Patrimoine

Diplômé en finance et droit du patrimoine, Adrien accompagne ses clients dans leurs stratégies d'investissement, de transmission et d'optimisation fiscale à Bordeaux et sur la Côte Basque.

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