Vous possédez plusieurs biens immobiliers en famille ? Vous anticipez la transmission de votre résidence secondaire ou d'un portefeuille locatif à vos enfants ? La SCI familiale s'impose comme une solution patrimoniale incontournable pour structurer, gérer et transmettre efficacement votre patrimoine immobilier.
Contrairement à l'indivision qui peut générer des tensions et des blocages décisionnels, la création d'une SCI familiale offre un cadre juridique souple. Elle permet de définir des règles claires de gestion, d'anticiper la transmission avec des donations de parts sociales progressives, et d'optimiser la fiscalité successorale.
Chez ALAIA Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, nous accompagnons depuis 2015 des familles dans la structuration de leur patrimoine immobilier via la SCI. Cet article vous détaille le fonctionnement, les avantages concrets, les étapes de création et les stratégies de transmission pour optimiser votre projet.
Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée entre membres d'une même famille : parents, enfants, frères et sœurs, ou même cousins. Son objet social ? La gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers, sans activité commerciale. Elle ne peut pas faire de l'achat-revente régulier ni de la location meublée professionnelle.
Le cadre juridique repose sur les articles 1832 et suivants du Code civil. La SCI nécessite au minimum deux associés et un capital social librement fixé (1€ symbolique suffit légalement, mais un capital de 1 000€ à 10 000€ est recommandé pour crédibiliser la structure auprès des banques).
Cette forme sociétale crée une personne morale distincte de ses associés. Le patrimoine immobilier appartient à la SCI, et les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Cette distinction patrimoniale facilite la gestion collective et la transmission progressive.
La SCI familiale fonctionne avec trois types d'acteurs principaux :
Les associés : ce sont les propriétaires des parts sociales. Ils participent aux décisions importantes lors des assemblées générales (vente d'un bien, modification des statuts, dissolution de la société). Leur pouvoir de vote est proportionnel au nombre de parts détenues.
Le gérant : désigné dans les statuts ou nommé par assemblée générale, il assure la gestion courante de la SCI. Il signe les baux, encaisse les loyers, réalise les travaux courants, et représente la société auprès des tiers. Le gérant peut être associé ou non, rémunéré ou bénévole. Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute de gestion.
Le commissaire aux comptes : obligatoire uniquement si la SCI dépasse deux des trois seuils suivants pendant deux exercices consécutifs : 50 salariés, 4 millions d'euros de total bilan, 8 millions d'euros de chiffre d'affaires. En pratique, la plupart des SCI familiales n'y sont pas soumises.
Question cruciale lors de la création : la SCI familiale doit-elle être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) ?
SCI à l'IR (régime par défaut) : la SCI est transparente fiscalement. Les revenus locatifs sont imposés directement au nom de chaque associé, dans la catégorie des revenus fonciers, proportionnellement à leur quote-part de parts. Les associés peuvent déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière). Ce régime convient aux stratégies de transmission et de détention long terme.
SCI à l'IS (sur option irrévocable) : la SCI devient elle-même redevable de l'impôt sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500€, puis 25% au-delà en 2025). Elle peut amortir les biens immobiliers, ce qui réduit le résultat imposable. Ce régime est pertinent pour :
Attention : l'option IS est irrévocable et complique la transmission (taxation des plus-values latentes lors des donations). Elle nécessite une comptabilité commerciale plus lourde.
Exemple concret : une SCI familiale détenant un immeuble de rapport générant 50 000€ de loyers annuels avec 20 000€ de charges. À l'IR, chaque associé (50% des parts) déclare 15 000€ de revenus fonciers. À l'IS, la SCI paie 4 500€ d'impôt (15% sur 30 000€ de résultat), mais peut amortir le bien sur 20-30 ans, réduisant davantage la base imposable.
L'indivision impose l'unanimité pour les actes de disposition (vente) et la majorité des deux tiers pour les actes de gestion (travaux importants, signature de baux). Un seul indivisaire réticent peut bloquer toute décision. La SCI familiale résout ce problème.
Les statuts définissent les règles de majorité : décisions courantes à la majorité simple, décisions extraordinaires aux deux tiers ou à l'unanimité selon votre choix. Le gérant dispose de pouvoirs étendus pour la gestion quotidienne sans solliciter constamment les associés.
Autre avantage : la SCI permet d'accueillir progressivement de nouveaux associés (enfants devenus majeurs, petits-enfants) sans remettre en cause la structure. En indivision, chaque entrée ou sortie nécessite un acte notarié et peut déclencher des droits de partage.
La transmission de patrimoine via une SCI familiale présente un atout fiscal majeur : vous transmettez des parts sociales, pas directement l'immobilier. Cela ouvre plusieurs stratégies d'optimisation.
Donations progressives : vous pouvez donner des parts à vos enfants en profitant des abattements fiscaux (100 000€ par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans). En donnant 200 000€ de parts tous les 15 ans à chaque enfant (100 000€ par parent), vous transmettez sans fiscalité.
Démembrement de parts : vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants tout en conservant l'usufruit. Vous continuez à percevoir les revenus locatifs et à gérer la SCI comme gérant. À votre décès, l'usufruit s'éteint automatiquement sans droits de succession supplémentaires. Le barème fiscal du démembrement dépend de votre âge : à 60 ans, la nue-propriété vaut 50% de la pleine propriété, l'usufruit 50%.
Exemple chiffré : un couple de 65 ans possède via une SCI un patrimoine immobilier de 800 000€. Ils donnent la nue-propriété de 50% des parts (400 000€) à leurs deux enfants. Valeur fiscale de la nue-propriété : 400 000€ × 40% = 160 000€. Chaque enfant reçoit 80 000€, inférieur à l'abattement de 100 000€ par parent. Donation totalement exonérée, et à terme, 400 000€ transmis hors succession.
L'indivision est source fréquente de conflits familiaux. Chaque indivisaire peut :
La SCI familiale sécurise les relations. Les statuts prévoient des clauses d'agrément encadrant la cession de parts (priorité aux associés existants, validation par assemblée générale). Impossible pour un associé de vendre ses parts à un tiers sans accord.
Les statuts peuvent également prévoir des clauses de rachat automatique en cas de mésentente grave, ou définir des règles de sortie (valeur de rachat des parts, délais de préemption). Cette prévisibilité évite les ruptures brutales et les ventes judiciaires.
La SCI familiale offre une protection optimale au conjoint survivant. Plusieurs mécanismes :
Attribution préférentielle de l'usufruit : les statuts peuvent prévoir qu'au décès d'un associé, son conjoint recueille automatiquement l'usufruit des parts, les enfants recevant la nue-propriété. Le conjoint conserve ainsi les revenus locatifs et le logement.
Droit de vote de l'usufruitier : contrairement au démembrement de propriété classique où l'usufruitier a des droits limités, les statuts de SCI peuvent accorder à l'usufruitier l'intégralité des droits de vote. Votre conjoint continue à participer aux décisions, même après votre décès.
Donation entre époux : vous pouvez donner des parts à votre conjoint en franchise de droits (exonération totale entre époux). Cela permet de rééquilibrer le patrimoine si l'un des conjoints est fortement majoritaire.
La fiscalité SCI familiale s'adapte à votre stratégie :
À l'IR pour la transmission : vous bénéficiez du régime des revenus fonciers avec déduction des charges réelles. Les moins-values sont imputables. À la revente après 22 ans de détention, exonération totale d'impôt sur la plus-value (hors prélèvements sociaux exonérés après 30 ans). Idéal pour un patrimoine conservé longtemps.
À l'IS pour l'optimisation comptable : amortissement des biens (réduction du résultat imposable), possibilité de déduire la rémunération du gérant, taxation des distributions de dividendes avec prélèvement forfaitaire unique (30% flat tax). Pertinent pour les gros patrimoines locatifs avec forte rentabilité.
Pacte Dutreil pour les SCI : si votre SCI détient des locaux professionnels loués à votre entreprise, vous pouvez bénéficier d'une exonération de 75% sur la valeur des parts transmises en respectant les conditions du Pacte Dutreil (engagement collectif de conservation de 2 ans, engagement individuel de 4 ans, poursuite de l'activité 3 ans minimum).
Les statuts de SCI familiale constituent le socle juridique de votre société. Ils doivent être rédigés avec soin, idéalement par un notaire ou un avocat spécialisé. Voici les clauses incontournables :
Dénomination et objet social : choisissez un nom pour la SCI (libre, mais vérifiez la disponibilité sur Infogreffe). L'objet doit mentionner "acquisition, gestion et administration de tous biens immobiliers". Évitez les formulations trop restrictives.
Durée de la société : 99 ans maximum. Vous pouvez prévoir une durée plus courte, mais 99 ans est standard pour éviter des formalités de prorogation.
Capital social et répartition des parts : montant librement fixé (souvent 1 000€ à 10 000€). Répartition entre associés selon leurs apports. Exemple : capital de 5 000€ divisé en 500 parts de 10€. Parent A : 250 parts (50%), Parent B : 150 parts (30%), Enfant 1 : 100 parts (20%).
Gérance : désignation du ou des gérants, étendue de leurs pouvoirs, durée du mandat, conditions de révocation. Précisez si le gérant peut engager seul la SCI (jusqu'à quel montant), ou s'il doit obtenir l'accord des associés pour certaines opérations.
Cession et transmission des parts : clause d'agrément obligatoire pour toute cession à un tiers. Définissez les conditions d'agrément (majorité requise, procédure). Prévoyez une clause de préemption donnant priorité aux associés existants. Pour les donations et successions entre associés familiaux, l'agrément est généralement automatique.
Prise de décisions : règles de majorité pour les assemblées générales ordinaires (majorité simple, deux tiers) et extraordinaires (trois quarts, unanimité). Listez les décisions nécessitant une majorité renforcée : vente d'un bien, augmentation de capital, modification des statuts.
Clauses de démembrement : définissez comment se répartissent les droits de vote et les bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire. Par défaut, l'usufruitier perçoit les revenus et vote aux décisions courantes, le nu-propriétaire vote aux décisions extraordinaires. Vous pouvez adapter.
Le capital social de la SCI peut être constitué de trois types d'apports :
Apports en numéraire : versement d'argent. Simple et rapide. Les associés libèrent le capital lors de la constitution (ou en plusieurs fois si les statuts le prévoient). Cet argent servira à acquérir des biens ou à financer des travaux.
Apports en nature (biens immobiliers) : vous transférez un bien immobilier que vous possédez déjà dans la SCI. Cet apport doit être évalué précisément. Un acte notarié est obligatoire. L'apporteur reçoit des parts sociales en contrepartie. Attention aux conséquences fiscales : l'apport d'un bien immobilier à une SCI est soumis aux droits d'enregistrement de 5% (publicité foncière + taxe de publicité foncière), sauf si vous optez pour les droits réduits de 375€ + 125€ (sous conditions : apport à l'IR, conservation des parts 3 ans, engagement de non-cession).
Apports mixtes : combinaison d'argent et de biens. Exemple : vous apportez une maison valorisée 300 000€ et 50 000€ en numéraire, soit un capital total de 350 000€. Vous recevez des parts proportionnelles.
Cas particulier : l'apport d'un bien financé par crédit. La SCI peut reprendre le prêt existant si la banque accepte. Attention, cela peut générer une soulte imposable si la valeur du bien est supérieure au capital restant dû.
Créer une SCI familiale nécessite plusieurs démarches administratives :
1. Signature des statuts : tous les associés signent les statuts, soit en personne devant notaire, soit par acte sous seing privé. Si la SCI acquiert un bien immobilier ou reçoit un apport immobilier, l'acte notarié est obligatoire.
2. Dépôt du capital social : les apports en numéraire doivent être déposés sur un compte bancaire bloqué au nom de la SCI en formation (ou chez un notaire). Une attestation de dépôt est délivrée.
3. Publication d'une annonce légale : vous devez publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales (JAL) du département du siège social. Coût : environ 150€ à 250€. L'annonce mentionne : dénomination, forme juridique, capital, siège, objet, durée, gérance, immatriculation.
4. Immatriculation au RCS : dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce via le guichet unique des formalités des entreprises (depuis janvier 2023, procédure unifiée sur le site formalites.entreprises.gouv.fr). Documents à fournir :
Délai d'immatriculation : 4 à 7 jours ouvrés. Vous recevez un extrait Kbis prouvant l'existence juridique de la SCI.
5. Ouverture du compte bancaire définitif : une fois la SCI immatriculée, vous pouvez débloquer les fonds et ouvrir un compte courant au nom de la société.
Le coût de création d'une SCI familiale varie selon que vous la constituez vous-même ou avec l'accompagnement de professionnels :
Constitution en autonomie (statuts types téléchargeables) :
Attention : les statuts types sont généralistes et rarement adaptés à votre situation familiale. Risque de clauses inadéquates ou manquantes.
Constitution avec notaire :
Si apport d'un bien immobilier, ajoutez les droits d'enregistrement (5% du bien ou forfait 500€ sous conditions).
Constitution avec avocat fiscaliste ou CGPI :
Chez ALAIA Patrimoine, nous accompagnons nos clients dans la structuration complète de leur SCI familiale : audit patrimonial, rédaction de statuts adaptés, simulations fiscales, et coordination avec les notaires partenaires. Notre approche sur-mesure garantit une SCI parfaitement alignée avec vos objectifs de transmission.
L'indivision et la SCI familiale sont deux manières de détenir un bien immobilier à plusieurs. Leurs différences sont substantielles :
Optez pour la SCI familiale si :
Vous détenez plusieurs biens immobiliers : la SCI centralise la gestion. Un seul gérant pour l'ensemble du patrimoine, une comptabilité unifiée, des assemblées générales annuelles qui clarifient les décisions.
Vous préparez une transmission progressive : les donations de parts sociales sur 15-30 ans permettent de transmettre en franchise de droits ou avec une fiscalité réduite. L'indivision ne permet pas cette granularité.
Vous souhaitez protéger votre conjoint : les clauses statutaires adaptées (usufruit des parts, droit de vote renforcé) sécurisent le conjoint survivant bien mieux que l'indivision classique.
Vous voulez éviter les conflits familiaux : les règles de majorité et la clause d'agrément limitent les blocages. La SCI impose un cadre juridique prévisible.
Vous projetez d'emprunter : la SCI peut emprunter en son nom propre. Les associés ne sont pas tous co-emprunteurs solidaires (la banque peut demander des cautions, mais la structure est plus simple).
Restez en indivision si :
Vous détenez un seul bien, en bonne entente familiale : le coût et les contraintes de gestion d'une SCI ne se justifient pas. L'indivision suffit pour une résidence secondaire familiale utilisée quelques semaines par an.
Vous prévoyez une revente à court terme (moins de 5 ans) : créer une SCI pour dissoudre rapidement engendre des frais inutiles.
Vous recherchez la simplicité absolue : pas de comptabilité, pas d'assemblée générale, pas de déclaration annuelle spécifique. L'indivision est transparente fiscalement et administrativement.
Le démembrement de parts sociales constitue l'une des stratégies les plus puissantes pour transmettre un patrimoine en optimisant la fiscalité. Le principe : vous séparez l'usufruit (droit de percevoir les revenus et d'utiliser le bien) de la nue-propriété (droit de disposer du bien, mais sans en jouir immédiatement).
Mécanisme : vous donnez la nue-propriété des parts de votre SCI familiale à vos enfants, et conservez l'usufruit. Vous continuez à :
À votre décès, l'usufruit s'éteint automatiquement. Vos enfants deviennent pleins propriétaires des parts sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit.
Avantage fiscal majeur : la valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation (barème de l'article 669 du CGI). Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété est faible fiscalement, donc moins de droits à payer.
Barème 2025 :
Exemple chiffré : vous avez 55 ans, vous détenez 100% des parts d'une SCI valorisée 600 000€. Vous donnez la nue-propriété de 50% des parts (300 000€ en pleine propriété) à vos deux enfants. Valeur fiscale de la nue-propriété : 300 000€ × 50% = 150 000€. Chaque enfant reçoit 75 000€, en-dessous de l'abattement parent-enfant de 100 000€. Donation exonérée de droits. À votre décès (dans 25 ans par exemple), vos enfants récupèrent automatiquement l'usufruit, devenant pleins propriétaires de parts qui vaudront peut-être 1 million d'€, sans taxation supplémentaire.
Les abattements fiscaux pour les donations parent-enfant sont essentiels dans votre stratégie de transmission de patrimoine :
Abattement de 100 000€ renouvelable tous les 15 ans. Chaque parent peut donner 100 000€ à chaque enfant en franchise de droits. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000€ tous les 15 ans (2 parents × 2 enfants × 100 000€) sans fiscalité.
Au-delà de cet abattement, les droits de donation s'appliquent selon un barème progressif :
Stratégie optimale : donations fractionnées sur plusieurs périodes de 15 ans pour maximiser les abattements. Exemple : à 50 ans, vous donnez 100 000€ de parts à chaque enfant. À 65 ans, nouvelle donation de 100 000€ par enfant (abattement rechargé). À 80 ans, encore 100 000€. Vous aurez transmis 300 000€ par enfant en franchise totale de droits sur 30 ans.
Pacte Dutreil pour les SCI : si votre SCI familiale détient des locaux professionnels loués à votre entreprise (ou celle d'un membre de la famille), vous pouvez bénéficier d'une exonération de 75% sur la valeur des parts transmises.
Conditions strictes :
Exemple : votre SCI détient un local commercial de 800 000€ loué à votre SARL. Avec le Pacte Dutreil, la base taxable pour la donation passe à 200 000€ (25% de 800 000€). Donation à deux enfants : chaque enfant reçoit 100 000€ de valeur fiscale, intégralement couvert par l'abattement. Vous transmettez 800 000€ sans droits de donation, en respectant les engagements.
Prenons un cas concret d'optimisation de transmission patrimoniale via une SCI familiale :
Situation initiale :
Étape 1 (année N) : Création de la SCI familiale
Étape 2 (année N+1) : Première donation avec démembrement
Étape 3 (année N+16) : Deuxième donation
Étape 4 (décès des parents, 20 ans plus tard) :
Bilan de l'opération :
Cette stratégie illustre la puissance de la SCI familiale combinée aux donations progressives avec démembrement. Elle nécessite toutefois :
Les statuts de SCI familiale sont le pilier de votre structure. Des clauses mal rédigées ou absentes peuvent générer des conflits coûteux et bloquer votre stratégie patrimoniale.
Piège 1 : Clause d'agrément trop restrictive ou trop souple
Une clause d'agrément inadaptée peut soit bloquer totalement les transmissions familiales (agrément requis même pour les donations parent-enfant), soit laisser entrer des tiers indésirables (absence de clause d'agrément). L'équilibre idéal : agrément automatique pour les transmissions entre membres de la famille proche (ascendants, descendants, conjoint), agrément soumis à l'assemblée générale pour les tiers.
Piège 2 : Absence de clause de préemption
Sans clause de préemption, un associé mécontent peut vendre ses parts à un tiers agréé sans offrir aux autres associés la possibilité de racheter. Résultat : un étranger entre dans le cercle familial. Prévoyez systématiquement que tout associé souhaitant céder ses parts doit d'abord les proposer aux autres associés existants à prix équivalent.
Piège 3 : Démembrement mal encadré dans les statuts
Si vos statuts ne précisent pas la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, c'est le droit commun qui s'applique : l'usufruitier vote seul aux décisions courantes, le nu-propriétaire aux décisions extraordinaires. Problème : en cas de donation avec démembrement, les parents-usufruitiers peuvent perdre le contrôle sur des décisions importantes (modification des statuts, dissolution). Solutionnez cela en attribuant statutairement l'intégralité des droits de vote à l'usufruitier ou au gérant.
Piège 4 : Capital social dérisoire
Un capital de 1€ est légal, mais problématique. Les banques refusent souvent de prêter à une SCI au capital symbolique (manque de crédibilité). De plus, un capital faible limite la capacité de la SCI à faire face aux imprévus (gros travaux, vacance locative). Privilégiez un capital de 5 000€ à 10 000€ minimum.
Piège 5 : Clauses de sortie absentes
Si un associé veut quitter la SCI (mésentente, divorce, difficultés financières), comment valorise-t-on ses parts ? Qui peut les racheter ? À quel prix ? Sans clause de sortie claire, vous risquez des blocages ou des expertises judiciaires coûteuses. Prévoyez une clause définissant la méthode de valorisation des parts (valeur vénale de l'actif immobilier net des dettes, ou expertise d'un professionnel indépendant) et les modalités de rachat (délai, échelonnement du paiement).
Une SCI familiale, même à l'IR, doit tenir une comptabilité minimale. Beaucoup de propriétaires négligent cet aspect, pensant qu'une SCI familiale est exemptée de formalisme. Erreur.
Obligations comptables d'une SCI à l'IR :
Obligations comptables d'une SCI à l'IS :
Ne pas respecter ces obligations expose la SCI et le gérant à des sanctions :
Solution : déléguez la comptabilité à un expert-comptable spécialisé en SCI (coût annuel : 500€ à 1 200€ pour une SCI simple à l'IR, 1 500€ à 3 000€ pour une SCI à l'IS). C'est un investissement rentable qui sécurise votre gestion et optimise votre fiscalité.
Choisir le mauvais régime fiscal pour votre SCI familiale peut coûter des dizaines de milliers d'euros. Deux erreurs fréquentes :
Erreur 1 : Opter pour l'IS sans réelle stratégie
Certains créateurs de SCI optent pour l'IS en pensant "payer moins d'impôt". C'est vrai à court terme (taux IS à 15-25% contre tranche marginale IR jusqu'à 45%), mais catastrophique à la revente ou lors de la transmission.
Problème : à l'IS, les biens immobiliers sont amortis comptablement (par exemple 2% par an sur 50 ans). Cet amortissement réduit le résultat imposable annuellement, mais crée une plus-value latente. À la revente, vous êtes imposé sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d'achat - amortissements cumulés). Conséquence : une plus-value artificiellement gonflée, taxée à 25% (IS) + 17,2% (prélèvements sociaux) = 42,2% au total.
Exemple : achat d'un bien 400 000€, amorti sur 20 ans (8 000€/an). Au bout de 20 ans, valeur nette comptable = 240 000€. Revente à 500 000€ (appréciation modeste). Plus-value taxable : 500 000€ - 240 000€ = 260 000€. Impôt : 260 000€ × 42,2% = 109 720€. À l'IR, avec exonération après 22 ans, vous auriez payé 0€ d'impôt sur la plus-value.
Erreur 2 : Rester à l'IR alors que l'IS serait pertinent
À l'inverse, pour une SCI avec un patrimoine locatif important (plusieurs millions d'euros), une forte rentabilité (7-8% net), et des associés fortement imposés (TMI 41-45%), l'IS peut être avantageux si vous ne projetez pas de transmission à court terme et que vous réinvestissez les bénéfices dans de nouveaux biens.
L'IS permet d'amortir les biens (réduction du résultat imposable), de déduire la rémunération du gérant (optimisation de la rémunération du dirigeant qui peut aussi être salarié), et de maîtriser le calendrier des distributions (dividendes distribués uniquement si besoin, sinon report sur les années futures).
Conseil : simulez les deux régimes sur un horizon de 20-30 ans avec un conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux. Intégrez dans la simulation : votre tranche marginale d'imposition, vos projets de transmission, la rentabilité locative attendue, la durée de détention envisagée, et vos besoins de trésorerie. Chez ALAIA Patrimoine, nous réalisons ces projections chiffrées pour chaque client avant la création de la SCI.
Créer et gérer une SCI familiale nécessite une expertise pointue : juridique (rédaction de statuts adaptés), fiscale (choix du régime, optimisation de la transmission), patrimoniale (stratégie globale de donation et de démembrement), et comptable (tenue des obligations légales).
Chez ALAIA Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, nous accompagnons depuis 2015 des familles dans la structuration et l'optimisation de leur patrimoine immobilier. Notre approche repose sur quatre piliers :
Audit patrimonial complet : nous analysons votre situation familiale, votre patrimoine existant (immobilier, financier, professionnel), votre fiscalité actuelle, et vos objectifs de transmission. Cet audit permet de déterminer si la SCI familiale est la solution optimale pour vous, ou si d'autres outils patrimoniaux sont plus adaptés (indivision conventionnelle, donation en direct, société civile de portefeuille).
Conseil sur-mesure et simulations chiffrées : nous réalisons des projections détaillées sur 20-30 ans comparant les différents scénarios (SCI à l'IR vs IS, donation simple vs démembrement, calendrier de donations progressives). Ces simulations intègrent l'évolution probable de votre patrimoine, les abattements fiscaux disponibles, et les différentes hypothèses de valorisation immobilière.
Coordination avec les professionnels : nous travaillons en réseau avec des notaires, avocats fiscalistes, et experts-comptables partenaires spécialisés en gestion de patrimoine. Nous coordonnons la rédaction des statuts, la constitution de la SCI, et la mise en place des premières donations. Vous bénéficiez d'un interlocuteur unique qui orchestre l'ensemble du projet.
Suivi patrimonial dans la durée : une SCI familiale n'est pas un outil "fire and forget". Elle nécessite un suivi régulier pour :
Nous proposons un bilan patrimonial gratuit pour évaluer la pertinence d'une SCI dans votre situation. Ce premier rendez-vous, sans engagement, permet de :
Notre cabinet est situé à Bordeaux, mais nous accompagnons des clients partout en France (visioconférence disponible). Nous avons une expertise particulière sur les patrimoines immobiliers en Gironde, Nouvelle-Aquitaine et Sud-Ouest, avec une connaissance fine des marchés locaux (Bordeaux Métropole, Bassin d'Arcachon, Pays Basque).
La SCI familiale demeure en 2025 un outil patrimonial incontournable pour les familles souhaitant structurer leur patrimoine immobilier et optimiser sa transmission. Elle offre une souplesse de gestion, un cadre juridique sécurisé, et des avantages fiscaux considérables grâce aux donations progressives de parts sociales et au démembrement.
Créer une SCI nécessite toutefois une réflexion approfondie : choix du régime fiscal (IR ou IS), rédaction de statuts adaptés, respect des obligations comptables, et anticipation des stratégies de transmission. Les erreurs peuvent coûter cher, tant financièrement qu'en termes de conflits familiaux.
L'accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé vous garantit une SCI parfaitement adaptée à votre situation, un suivi dans la durée, et une optimisation fiscale maximale. Que vous soyez à Bordeaux, en Gironde, ou ailleurs en France, ALAIA Patrimoine vous apporte son expertise indépendante pour transformer votre patrimoine immobilier en un outil de transmission efficace et serein.
Vous projetez de créer une SCI familiale ou de restructurer un patrimoine existant ? Contactez-nous pour un premier échange gratuit et confidentiel.
