Investir dans la pierre sans gérer de locataires, sans travaux, sans appels du syndic à 22h... c'est exactement ce que promettent les SCPI. En 2025, ces véhicules d'investissement immobilier collectif séduisent toujours autant d'épargnants en quête de revenus passifs et de diversification patrimoniale. Mais derrière les brochures aux rendements attractifs, il y a une réalité de marché qu'il faut bien comprendre.
Avec un encours total qui dépasse les 85 milliards d'euros et plus de 200 SCPI actives en France, le choix peut vite donner le tournis. Entre SCPI de bureaux, de commerces, de santé, diversifiées ou européennes, comment s'y retrouver ? Et surtout, quels sont les vrais rendements après frais, les risques réels, et les critères objectifs pour bien choisir ?
Chez ALAIA Patrimoine, notre cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux accompagne régulièrement des clients sur ces questions. On va donc décortiquer ensemble le marché des SCPI en 2025, avec des chiffres concrets, des exemples réalistes, et une sélection argumentée des meilleures sociétés selon votre profil.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c'est un placement collectif qui permet d'investir dans l'immobilier professionnel sans acheter directement un bien. Vous achetez des parts, et la société de gestion utilise les capitaux collectés pour acquérir et gérer un portefeuille d'immeubles : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, cliniques, résidences seniors, etc.
Chaque trimestre (ou mois selon les SCPI), vous recevez des revenus locatifs proportionnels au nombre de parts détenues. Exemple : avec 10 parts à 1 000€ l'une dans une SCPI affichant 5% de rendement, vous touchez environ 500€ bruts par an, soit environ 125€ par trimestre.
L'avantage ? Vous êtes propriétaire indirect de dizaines voire centaines d'immeubles, ce qui dilue considérablement le risque par rapport à un achat en direct où vous concentrez tout sur un seul bien.
La société de gestion est le cerveau de la SCPI. C'est elle qui sélectionne les immeubles, négocie les baux avec les locataires (grandes entreprises, enseignes, établissements de santé), gère les travaux, optimise le taux d'occupation, et reverse les loyers aux associés.
Les grandes sociétés de gestion en France ? Perial, Sofidy, Alderan, Primonial, Corum, Intergestion, etc. Certaines gèrent plusieurs SCPI avec des stratégies différentes. La réputation, l'ancienneté et la taille sous gestion sont des critères importants : une grosse capitalisation (au-dessus de 500 millions d'euros) offre généralement plus de stabilité.
Il y a aussi un commissaire aux comptes, un expert immobilier indépendant qui valorise le patrimoine chaque année, et l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui régule l'ensemble. Bref, c'est un cadre assez encadré, même si ça n'élimine pas tous les risques.
Quand on parle de rendement SCPI, il y a souvent confusion entre deux indicateurs. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), c'est le ratio entre les dividendes versés sur l'année et le prix de la part. Exemple : une SCPI qui verse 52€ par an pour une part à 1 000€ affiche un TDVM de 5,2%.
Mais attention, ce chiffre est brut et ne reflète pas forcément votre rendement réel. Pourquoi ? Parce qu'il faut intégrer :
Exemple concret : vous investissez 10 000€ dans une SCPI avec 10% de frais de souscription. Vous achetez donc réellement pour 9 091€ de parts. Si la SCPI verse 5% de TDVM, vous touchez 455€ bruts la première année, soit un rendement réel sur capital investi de 4,55%. Et si le prix de part baisse de 2%, votre rendement global tombe à 2,55% cette année-là.
C'est pour ça qu'il faut toujours regarder plusieurs années de performances, pas juste le dernier TDVM affiché.
En 2025, voici les tendances observées sur le marché des SCPI (chiffres moyens, hors fiscalité) :
Les SCPI de bureaux restent les plus répandues. Elles investissent dans des immeubles tertiaires loués à des entreprises : sièges sociaux, espaces de coworking, plateaux pour cabinets d'avocats ou d'expertise-comptable, etc.
L'avantage ? Des baux commerciaux longs (3-6-9 ans en général) avec des locataires souvent solvables (grandes entreprises, administrations). Le risque ? La montée du télétravail depuis 2020 a fragilisé certains segments. Les bureaux mal situés, vieillissants ou peu accessibles peinent à trouver preneur.
À Bordeaux, par exemple, on observe une forte demande sur le quartier Euratlantique et la gare Saint-Jean (proximité TGV, nouveaux immeubles BBC), alors que certains bureaux en périphérie nord affichent des taux de vacance qui grimpent.
Conseil : privilégier les SCPI de bureaux "prime" (Paris intra-muros, métropoles régionales dynamiques, immeubles récents labellisés) plutôt que celles exposées aux bureaux secondaires en province.
Les SCPI de santé sont devenues très populaires. Elles détiennent des cliniques, EHPAD, centres de rééducation, laboratoires d'analyses. Les locataires ? Groupes hospitaliers privés (Korian, Orpea, Ramsay Santé). Les baux sont souvent de 9 à 12 ans fermes, indexés sur l'inflation, avec des loyers sécurisés.
Le secteur de la santé est porté par le vieillissement de la population. En France, on estime qu'il faudra 15% d'EHPAD supplémentaires d'ici 2035. Donc structurellement, c'est un marché solide.
Du côté logistique, c'est le boom. L'explosion de l'e-commerce nécessite des entrepôts XXL, des plateformes de tri, des hubs de dernière mile. Les SCPI logistiques louent à Amazon, Cdiscount, DHL, Carrefour... Baux longs aussi, rendements élevés, mais risque d'obsolescence si les bâtiments ne suivent pas les normes environnementales.
Les SCPI diversifiées mélangent bureaux, commerces, santé, logistique, résidences étudiantes, hôtels... L'idée ? Lisser le risque. Si un secteur flanche (exemple : commerces), les autres compensent.
Les SCPI européennes investissent hors de France : Allemagne (marché très mature), Pays-Bas (Amsterdam, Rotterdam), Espagne (Madrid, Barcelone), Italie, etc. Avantage : diversification géographique et accès à des marchés parfois plus dynamiques. Inconvénient : risque de change si hors zone euro, et méconnaissance des réglementations locales.
Exemple : une SCPI peut détenir 40% de bureaux à Berlin, 30% de logistique aux Pays-Bas, 20% de commerces à Madrid, 10% de santé en Italie. Ça dilue vraiment le risque France.
Les revenus distribués par les SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Concrètement, ça veut dire :
Exemple : vous êtes imposé à 30% et vous touchez 1 000€ de revenus SCPI. Vous payez 300€ d'IR + 172€ de prélèvements sociaux = 472€. Il vous reste 528€ nets.
Si vous détenez plus de 15 000€ de revenus fonciers par an (toutes sources confondues : SCPI + locations directes), vous pouvez opter pour le régime réel et déduire certains frais : intérêts d'emprunt si vous avez acheté les parts à crédit, frais de souscription amortis, assurance, etc.
Attention aussi : les SCPI européennes peuvent distribuer des revenus de source étrangère, soumis à des conventions fiscales. Dans certains cas, vous subissez une retenue à la source dans le pays (exemple : 15% en Allemagne), puis vous payez l'IR en France avec un crédit d'impôt partiel. Ça peut devenir vite complexe.
Le démembrement de parts de SCPI est une technique patrimoniale puissante. Vous achetez seulement l'usufruit (droit de percevoir les loyers) ou la nue-propriété (droit de récupérer la pleine propriété plus tard). Avantages :
Autre levier : détenir des parts de SCPI dans un contrat d'assurance-vie. Là, les revenus ne sont pas imposables chaque année (capitalisation), et vous ne payez de l'impôt qu'en cas de rachat partiel ou total, avec l'abattement annuel de 4 600€ (9 200€ pour un couple) après 8 ans de détention. C'est moins intéressant si vous cherchez des revenus immédiats, mais parfait pour capitaliser sur le long terme.
Enfin, point IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : les parts de SCPI sont soumises à l'IFI si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Elles sont valorisées à leur prix de retrait (généralement inférieur au prix de souscription).
Le premier risque, c'est que les immeubles ne trouvent pas preneur. Si un gros locataire quitte un immeuble et que la société de gestion met 18 mois à relouer, le taux d'occupation baisse et les revenus distribués aussi. Certaines SCPI de commerces ont vu leur TDVM passer de 5,5% à 3,8% en 3 ans à cause de la vacance.
Il faut aussi surveiller l'évolution des valeurs locatives. Dans certaines villes moyennes, les loyers de bureaux stagnent ou baissent depuis 2020. Résultat : même avec un bon taux d'occupation, les revenus n'augmentent pas.
Contrairement à une action cotée en Bourse que vous vendez en 2 clics, revendre des parts de SCPI prend du temps. La plupart des SCPI à capital variable ont un marché secondaire géré par la société de gestion, mais il peut y avoir des délais de 6 à 18 mois, voire plus en cas de forte demande de sorties.
Pendant la crise Covid, certaines SCPI ont même suspendu temporairement les rachats de parts pour éviter de devoir vendre des actifs en urgence à perte. Moralité : n'investissez en SCPI que de l'argent dont vous n'avez pas besoin à court terme. Horizon minimum recommandé : 8-10 ans.
Quand les taux d'intérêt montent, la valorisation de l'immobilier baisse mécaniquement. Pourquoi ? Parce que les investisseurs exigent un rendement plus élevé pour compenser le coût du crédit ou l'attractivité d'autres placements (obligations, fonds euros).
Exemple simplifié : un immeuble qui rapporte 100 000€ de loyers par an. Si les investisseurs exigent 4% de rendement, l'immeuble vaut 2,5 millions. Si les taux montent et qu'ils veulent désormais 5%, l'immeuble ne vaut plus que 2 millions. Résultat : le prix de part des SCPI peut baisser.
C'est exactement ce qui s'est passé en 2023-2024. Avec la remontée des taux BCE de 0% à 4%, certaines SCPI ont vu leur prix de part reculer de 5% à 10%. Si vous avez besoin de vendre à ce moment-là, vous encaissez une moins-value.
On ne va pas citer de noms précis (ça changerait trop vite et ce serait du conseil personnalisé), mais voici les critères objectifs à regarder pour sélectionner une SCPI performante en 2025, et les typologies recommandées selon votre profil.
Profil : Vous cherchez un complément de revenus stable, vous êtes déjà dans une tranche d'imposition moyenne à élevée (30%-41%), et vous avez un horizon 10-15 ans.
Critères de sélection :
Rendement attendu : 4% à 4,8% net de frais de gestion.
Profil : Vous cherchez la sécurité avant tout, vous n'avez pas besoin de liquidité immédiate, vous voulez dormir tranquille.
Critères :
Rendement attendu : 5,2% à 6% net de frais de gestion.
Ces SCPI sont souvent en forte collecte, donc prix de part en légère appréciation. C'est bon signe, mais ça peut aussi créer des tensions si la société de gestion ne trouve pas assez d'actifs à acheter rapidement.
Profil : Vous avez déjà des actifs immobiliers en France (résidence principale, locatif direct, autres SCPI), vous voulez élargir votre exposition géographique.
Critères :
Rendement attendu : 4,8% à 5,5%.
Attention à bien lire le document d'information clé (DIC) pour comprendre la répartition géographique et sectorielle exacte. Certaines SCPI "européennes" sont en réalité 70% France, 30% Europe... pas vraiment diversifiant.
Avant de signer, posez-vous ces questions (et vérifiez les réponses dans le bulletin trimestriel et le DIC de la SCPI) :
C'est la question classique. En gestion de patrimoine à Bordeaux, on rencontre souvent des clients qui hésitent entre acheter un appartement à louer en direct ou investir en SCPI. Voici les principaux critères de décision :
Choisir l'immobilier direct si :
Choisir les SCPI si :
Il n'y a pas de "meilleur" choix universel. Chez ALAIA Patrimoine, on recommande souvent un mix : un bien locatif en direct (effet levier + maîtrise) + des parts de SCPI (diversification + passivité). C'est l'équilibre qui fonctionne le mieux pour beaucoup de patrimoines.
Investir en SCPI, c'est pas sorcier... mais c'est pas non plus à prendre à la légère. Entre les dizaines de SCPI disponibles, les stratégies fiscales (démembrement, assurance-vie, crédit), la cohérence avec le reste de votre patrimoine (immobilier, placements financiers, retraite), il y a pas mal de paramètres à orchestrer.
Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant comme ALAIA Patrimoine vous aide à :
Depuis Bordeaux, on accompagne des clients partout en France, mais on connaît particulièrement bien le marché immobilier du Sud-Ouest (Gironde, Landes, Pyrénées-Atlantiques). Si vous hésitez entre investir en SCPI ou acheter un local commercial à Bordeaux Bastide, on peut vous donner un avis éclairé.
L'accompagnement patrimonial, c'est aussi ça : prendre le temps d'expliquer, de comparer, de projeter sur 10-15 ans, et de construire une stratégie qui vous ressemble.
