L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) remplace l'ISF depuis 2018 et vise uniquement le patrimoine immobilier net taxable. Si vous dépassez le seuil de 1,3 million d'euros, vous êtes redevable de cet impôt chaque année. Mais contrairement aux idées reçues, de nombreuses solutions légales existent pour en réduire le montant, parfois de manière spectaculaire.
Dans cet article, nous passons en revue 12 stratégies éprouvées, avec exemples chiffrés, conditions et impacts concrets. Que vous soyez propriétaire d'un patrimoine locatif en Gironde, détenteur de résidences secondaires ou investisseur en SCPI, vous trouverez ici des pistes actionnables pour alléger votre IFI 2025 en toute légalité.
L'IFI s'applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 M€ au 1er janvier de l'année d'imposition. Sont inclus dans l'assiette :
Sont exclus :
Exemple : Un couple bordelais possède une résidence principale valorisée 800 000 €, un appartement locatif à 600 000 € et 200 000 € de SCPI. Patrimoine brut : 1,6 M€. Après abattement de 30% sur la résidence principale (240 000 €), le patrimoine net taxable est de 1,36 M€. Ils sont donc imposables à l'IFI.
Le barème 2025 reste inchangé depuis 2018. Voici la grille applicable :
Bon à savoir : Le système de décote s'applique entre 1,3 M€ et 1,4 M€ pour adoucir l'entrée dans l'impôt. Formule : 17 500 € - (1,25% × patrimoine net taxable).
Exemple de calcul : Pour un patrimoine net de 2 M€, l'IFI est de :
Le démembrement consiste à séparer l'usufruit (droit d'usage et de percevoir les revenus) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). Seul l'usufruitier est taxable à l'IFI, sur la valeur de l'usufruit.
Barème fiscal de l'usufruit :
Exemple : Un couple de 65 ans possède un bien locatif de 1 M€. Ils en donnent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l'usufruit. Valeur de l'usufruit = 400 000 € (40%). Gain IFI immédiat : 600 000 € sortent de l'assiette taxable. Si leur patrimoine global était de 2,5 M€, l'économie d'IFI peut atteindre 4 000 à 5 000 €/an.
Points d'attention : Les enfants deviennent propriétaires à terme. Anticiper les conséquences successorales et familiales. Le démembrement peut aussi s'opérer par donation-partage.
Détenir vos biens immobiliers via une holding animatrice ou une structure ad hoc permet, sous certaines conditions, de bénéficier de l'exonération des biens professionnels. Cela suppose une activité de gestion locative active, des locaux professionnels, et une rémunération normale.
Conditions strictes :
Exemple : Un entrepreneur bordelais détient 8 appartements en location meublée. Il crée une SAS holding, devient gérant salarié, facture des prestations de gestion à ses locataires. Si les conditions sont réunies, l'ensemble du patrimoine immobilier professionnel sort de l'assiette IFI.
Attention : Montage complexe à valider avec un avocat fiscaliste. Risque de requalification si l'activité n'est pas réellement professionnelle. ALAIA Patrimoine peut vous orienter vers les bons partenaires juridiques à Bordeaux.
Donner la nue-propriété d'un bien à vos enfants tout en conservant l'usufruit permet de sortir immédiatement la nue-propriété de votre assiette IFI, tout en continuant à percevoir les loyers et à habiter le bien.
Avantages :
Exemple : Un bien de 1,5 M€ est donné en nue-propriété à deux enfants. Le donateur a 58 ans. Valeur de l'usufruit = 50% soit 750 000 €. Valeur de la nue-propriété = 750 000 €. Chaque enfant reçoit 375 000 € en nue-propriété, soit 275 000 € après abattement par enfant. Droits de donation : environ 50 000 € au total (variable selon le barème). Gain IFI immédiat : 750 000 € sortent de l'assiette.
Points de vigilance : Irrévocabilité de la donation, gestion des relations familiales, anticiper le démembrement inversé si besoin.
Les biens affectés à l'activité professionnelle principale sont totalement exonérés d'IFI. Cela concerne :
Conditions :
Exemple : Un médecin libéral possède son cabinet médical valorisé 600 000 €. Ce bien est totalement exonéré d'IFI s'il exerce son activité principale dans ce local. Attention : sa résidence principale et ses investissements locatifs restent taxables.
Créé en 2019, le Pacte Dutreil immobilier permet d'exonérer d'IFI jusqu'à 75% de la valeur des biens immobiliers professionnels loués à une société opérationnelle, sous engagement collectif de conservation de 4 ans minimum.
Conditions :
Exemple : Un investisseur détient un immeuble de bureaux valorisé 2 M€, loué à sa propre SARL d'expertise comptable. Avec un Pacte Dutreil, 75% de la valeur (1,5 M€) est exonéré d'IFI. Seuls 500 000 € restent taxables. Économie annuelle : environ 10 000 € d'IFI.
Complexité : Montage technique, suivi juridique rigoureux, risque de remise en cause si rupture du bail.
Les dettes contractées pour l'acquisition, la construction, la rénovation ou l'amélioration d'un bien immobilier sont déductibles de l'assiette IFI, à condition qu'elles existent au 1er janvier de l'année d'imposition.
Travaux déductibles :
Exemple : Vous réalisez 150 000 € de travaux de rénovation sur un immeuble de rapport financés par un prêt in fine. Au 1er janvier 2025, vous avez encore 140 000 € de dette. Cette somme vient en déduction de votre assiette IFI. Gain : environ 1 000 € d'IFI (140 000 × 0,7%).
Astuce : Planifier les travaux sur plusieurs années pour maintenir une dette active et étaler la déduction.
Les emprunts immobiliers en cours sont déductibles de l'assiette IFI. Plutôt que de rembourser par anticipation un crédit à taux faible, il peut être stratégique de le conserver pour bénéficier de cette déduction.
Exemple : Un couple possède un patrimoine immobilier net de 2,2 M€ avec un crédit résiduel de 400 000 € à 1,8% sur 15 ans. En conservant ce crédit, l'assiette taxable passe à 1,8 M€. Économie d'IFI : environ 2 800 €/an. Le coût des intérêts annuels est de 7 200 € la première année, mais l'arbitrage peut rester intéressant selon votre TMI et votre stratégie patrimoniale globale.
Bon sens : Comparer le coût net du crédit (intérêts - économie IFI - déduction fiscale éventuelle des intérêts sur revenus fonciers) avec le gain de trésorerie.
Les parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) entrent dans l'assiette IFI au prorata de la quote-part d'actifs immobiliers. Mais si vous les financez à crédit, la dette est déductible.
Exemple : Vous achetez 200 000 € de parts de SCPI à crédit sur 15 ans. Au 1er janvier 2025, vous avez encore 180 000 € de dette. Votre assiette IFI n'augmente que de 20 000 € (200 000 - 180 000). Pendant les premières années, l'impact IFI est quasi nul, voire négatif si vous avez d'autres biens taxables.
Double avantage : Vous diversifiez votre patrimoine immobilier tout en neutralisant temporairement l'impact IFI grâce à l'effet levier du crédit.
La SCI familiale permet de détenir et gérer un patrimoine immobilier collectivement, tout en optimisant la transmission. Du point de vue IFI, chaque associé est imposable sur la quote-part des actifs nets correspondant à ses parts sociales.
Intérêt : Associée à un démembrement des parts sociales, la SCI permet de réduire l'assiette taxable tout en facilitant la transmission progressive aux enfants.
Exemple : Les parents créent une SCI détenant 3 biens locatifs pour 2,5 M€. Ils donnent la nue-propriété de 60% des parts aux enfants et conservent l'usufruit. Seuls 40% de la valeur pleine propriété + la valeur de l'usufruit des 60% restent dans l'assiette IFI des parents. Gain potentiel : 1 à 1,2 M€ sortis de l'assiette.
Conseil : Rédiger des statuts adaptés et anticiper les clauses d'agrément, de préemption, et les règles de gouvernance.
Certains actifs immobiliers bénéficient d'exonérations partielles ou totales d'IFI :
Exemple : Un investisseur acquiert 50 ha de forêt en Dordogne pour 500 000 €. Sous engagement de gestion durable, 75% de la valeur (375 000 €) est exonérée d'IFI. Seuls 125 000 € restent taxables. Gain annuel : environ 875 € d'IFI.
Profil : Adapté aux patrimoines diversifiés cherchant une exposition long terme, écologique, avec avantages fiscaux IFI et transmission.
Les dons effectués à des fondations ou associations reconnues d'utilité publique ouvrent droit à une réduction d'impôt égale à 75% du montant versé, dans la limite de 50 000 € de dons par an.
Mécanisme : Le don ne réduit pas directement l'assiette IFI, mais vient en déduction de l'impôt dû.
Exemple : IFI dû = 10 000 €. Vous faites un don de 8 000 € à une fondation. Réduction d'impôt = 6 000 € (75% de 8 000 €). IFI restant à payer = 4 000 €. Coût net du don pour vous : 2 000 € (8 000 - 6 000). Vous avez soutenu une cause tout en allégeant votre facture fiscale.
Plafond : La réduction d'IFI ne peut excéder 75% de l'IFI dû. L'excédent éventuel n'est pas reportable.
L'IFI ne taxe que l'immobilier. Réorienter une partie de votre patrimoine vers des actifs financiers (actions, obligations, PEA, assurance-vie en unités de compte non immobilières) permet de sortir définitivement ces montants de l'assiette IFI.
Exemple : Un couple possède 2,8 M€ d'immobilier et 200 000 € de liquidités. Plutôt que d'acheter un 4e bien locatif, ils investissent 300 000 € en assurance-vie (fonds actions, obligations) et en private equity. Leur patrimoine immobilier reste à 2,8 M€, et 300 000 € échappent à l'IFI. Économie annuelle : environ 2 100 € d'IFI.
Bon sens : Diversifier réduit aussi le risque de concentration sur l'immobilier. ALAIA Patrimoine, en gestion de patrimoine à Bordeaux, vous accompagne dans cette diversification intelligente.
Optimiser son IFI est légitime, mais certaines erreurs peuvent coûter cher :
1. Sous-évaluer volontairement ses biens : L'administration fiscale peut redresser la valeur déclarée si elle est manifestement minorée. Risque : majoration de 40% + intérêts de retard. Utilisez toujours des valeurs vénales réalistes (avis notaire, comparables de marché).
2. Oublier de déclarer certains actifs : Parts de SCI, quote-part immobilière de SCPI, biens détenus à l'étranger... tout doit être déclaré. Les oublis sont sanctionnés.
3. Multiplier les montages artificiels : L'abus de droit fiscal (article L64 du LPF) permet à l'administration de remettre en cause les montages uniquement motivés par l'optimisation fiscale, sans substance économique réelle. Exemple : créer une holding sans activité réelle juste pour l'exonération IFI.
4. Ne pas anticiper la transmission : Attendre d'être "trop vieux" pour démembrer ou donner réduit l'intérêt fiscal (barème usufruit moins favorable). Agir entre 55 et 70 ans est souvent optimal.
5. Négliger l'accompagnement professionnel : L'IFI est un impôt complexe. Une erreur de déclaration, un montage mal ficelé, une date oubliée... et c'est le redressement. Faites-vous accompagner par un CGP comme ALAIA Patrimoine à Bordeaux, en lien avec un avocat fiscaliste si nécessaire.
L'optimisation de l'IFI n'est pas une science exacte. Chaque patrimoine est unique, chaque situation familiale et fiscale demande une approche sur-mesure. C'est précisément la mission d'ALAIA Patrimoine, cabinet indépendant de gestion de patrimoine à Bordeaux, dirigé par Adrien Puyo.
Notre approche :
Pourquoi choisir ALAIA Patrimoine ?
Que vous soyez chef d'entreprise, professionnel libéral, investisseur locatif ou rentier, ALAIA Patrimoine vous accompagne dans la structuration et l'optimisation de votre patrimoine immobilier en toute sérénité et légalité.
L'IFI 2025 n'est pas une fatalité. Avec un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€, vous disposez de 12 leviers légaux, éprouvés et parfaitement conformes pour réduire significativement cet impôt : démembrement, holding, donation, biens professionnels, Pacte Dutreil, travaux, crédit actif, SCPI, SCI, actifs exonérés, dons et diversification financière.
La clé du succès ? Anticiper, structurer et se faire accompagner. Chaque solution a ses conditions, ses avantages et ses limites. Combiner plusieurs leviers permet souvent d'optimiser l'impact global tout en sécurisant votre transmission et en diversifiant intelligemment votre patrimoine.
À Bordeaux et dans toute la Nouvelle-Aquitaine, ALAIA Patrimoine vous accompagne dans cette démarche stratégique avec rigueur, transparence et indépendance. Que vous soyez en phase de constitution de patrimoine, de développement ou de transmission, nous construisons ensemble la stratégie IFI la plus adaptée à vos objectifs de vie.
Un conseil ? Ne restez pas seul face à l'IFI. Un audit patrimonial complet vous permettra d'identifier rapidement les solutions les plus pertinentes et de mettre en œuvre un plan d'action efficace dès 2025.
