SCPI et impôts : comment déclarer ses revenus fonciers en 2025

L’investissement en SCPI offre des revenus potentiellement intéressants, une gestion déléguée, une mutualisation du risque. Mais chaque printemps, la même question revient : comment faut-il déclarer ses revenus de SCPI aux impôts ?

Chez ALAIA Patrimoine, nous accompagnons régulièrement nos clients dans cette étape, et une chose est sûre : la fiscalité des SCPI peut paraître complexe, mais elle reste accessible à condition de connaître les bonnes règles.

Voici un point clair, concret, pour aborder votre déclaration avec méthode.

Quels revenus sont imposables avec une SCPI ?

Tout dépend de la manière dont vous détenez vos parts.

SCPI en direct

C’est le cas le plus courant. Vous percevez des revenus fonciers, qui sont imposés :

• à l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale
• aux prélèvements sociaux (17,2 %)

Ce sont ces revenus que vous devez déclarer, qu’ils proviennent d’immeubles situés en France ou à l’étranger.

SCPI via un contrat d’assurance-vie

Dans ce cas, les loyers sont capitalisés dans le contrat. Vous ne percevez pas directement de revenu. Aucune déclaration n’est nécessaire tant que vous n’effectuez pas de retrait (rachat). La fiscalité s’appliquera uniquement à ce moment-là, selon les règles de l’assurance-vie.

SCPI détenues en démembrement

• Si vous êtes nue-propriétaire, vous ne percevez aucun revenu → rien à déclarer
• Si vous êtes usufruitier, vous êtes imposé comme en détention directe

Comment déclarer ses SCPI étape par étape ?

Étape 1 : récupérer l’IFU

Chaque année, vous recevez un Imprimé Fiscal Unique (IFU) transmis par la société de gestion.

Il indique :

• le montant brut des revenus fonciers perçus
• les charges déductibles
• la répartition entre France et étranger
• les éventuels crédits ou avances.

Gardez ce document : c’est votre base de déclaration.

Étape 2 : compléter la déclaration

a) Pour les SCPI françaises

Deux options :

• Si vous touchez moins de 15 000 € de revenus fonciers annuels, vous pouvez opter pour le micro-foncier (case 4BE) : abattement de 30 %, pas de détail à fournir.
• Si vous dépassez ce seuil ou préférez détailler vos charges : formulaire 2044 (régime réel) : Case 4BA de la 2042 à compléter après.

b) Pour les SCPI européennes

Il faut en plus remplir :

• le formulaire 2047 (revenus étrangers)
• et cocher la case 8TK pour le crédit d’impôt

Selon les conventions fiscales, ces revenus seront exonérés d’impôt français (mais pris en compte pour le calcul du taux effectif) ou soumis à crédit d’impôt.

Étape 3 : ne pas oublier l’IFI le cas échéant

Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, vos parts de SCPI doivent être déclarées à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Elles figurent dans le patrimoine immobilier net taxable, avec quelques spécificités en cas de crédit ou de démembrement.

Bonnes pratiques et points de vigilance

• Lisez attentivement l’IFU : il distingue les revenus selon leur nature et leur origine (France/étranger)
• Attention à ne pas doubler l’imposition des SCPI étrangères : les montants doivent être correctement ventilés
• Ne déduisez que ce qui est autorisé : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux (si SCPI les détaille)…
• Conservez vos justificatifs : IFU, attestations de prêt, tableaux d’amortissement
• En cas de détention via plusieurs SCPI ou via un crédit, un accompagnement peut éviter des erreurs ou des oublis.

En conclusion

Déclarer des revenus issus de SCPI n’est pas insurmontable, mais cela demande de la rigueur. Chaque situation est différente : SCPI française ou étrangère, détention en direct ou via assurance-vie, régime réel ou micro-foncier.

Chez ALAIA Patrimoine, nous aidons nos clients à :

• Comprendre leur IFU
• Optimiser la déclaration fiscale de leurs SCPI
• Choisir le bon mode de détention à long terme