Le statut du bailleur privé, surnommé dispositif Jeanbrun, permet depuis le 21 février 2026 de déduire chaque année de ses revenus fonciers un amortissement de 3 % à 5,5 % du prix d'un logement neuf ou rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources.
- Créé par la loi de finances pour 2026, il vise les logements achetés jusqu'au 31 décembre 2028, partout en France.
- La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale.
- Le déficit créé s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et l'avantage échappe au plafonnement des niches fiscales.
- À la revente, les amortissements déduits augmentent la plus-value : c'est un outil de détention longue.
- Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné à l'Assemblée nationale, pourrait l'assouplir.
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est un régime fiscal de la location nue qui permet d'amortir le logement loué : chaque année, une fraction de son prix d'achat est déduite des loyers imposables. Il a été créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026), qui l'a inscrit aux alinéas i (neuf) et j (ancien rénové) du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts.
On parle aussi de « loi Jeanbrun », du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui l'a porté. Ce n'est pas un statut juridique : vous restez un particulier imposé dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel.
Pourquoi ce dispositif ? Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, sans successeur pour l'achat d'un logement neuf à louer, alors que l'offre locative se contractait : selon l'étude d'impact citée par la commission des finances du Sénat, elle a reculé de près de 15 % entre 2021 et 2026. Le statut du bailleur privé fait donc figure de remplaçant du Pinel, avec une autre logique : une déduction du revenu foncier plutôt qu'une réduction d'impôt, d'autant plus forte que le loyer est modéré.
Quelles sont les conditions du dispositif Jeanbrun ?
Un logement neuf ou lourdement rénové, dans un immeuble collectif
- Le calendrier : achat entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ou, si vous faites construire, dépôt du permis de construire dans cette période.
- Le neuf : logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), dans un bâtiment d'habitation collectif.
- L'ancien : logement d'immeuble collectif acheté avec des travaux qui en font l'équivalent d'un neuf, ou avec des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix répondant aux critères d'une réhabilitation lourde, soit aujourd'hui une étiquette énergétique A ou B selon le rapport du Sénat. Les travaux s'ajoutent au prix pour calculer l'amortissement.
- La localisation : aucune zone exigée, partout en France. Les maisons individuelles sont exclues à ce jour.
- La détention : en direct ou via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, comme une SCI à l'impôt sur le revenu. Les biens démembrés sont exclus.
Un engagement de location nue de neuf ans
Le propriétaire s'engage à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, de façon effective et continue pendant au moins neuf ans, la location débutant dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré (parents, enfants, frères et sœurs, grands-parents, beaux-parents...).
L'option, irrévocable, s'exerce dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Elle fait sortir le foyer du micro-foncier pour tous ses revenus fonciers.
Des plafonds de loyer et de ressources
Pour chaque logement, vous choisissez un niveau de loyer. En location intermédiaire, les plafonds sont ceux de l'ancien Pinel, fixés par zone. En location sociale ou très sociale, ce sont ceux du dispositif Loc'Avantages (niveaux Loc2 et Loc3), fixés commune par commune avec une décote d'environ 30 % et 45 % sur les loyers de marché, et des ressources plus basses pour les locataires.
| Zone | Loyer intermédiaire maximal 2026 | Ressources : personne seule | Ressources : couple |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,71 € / m² | 44 344 € | 66 276 € |
| A (dont Bordeaux) | 14,64 € / m² | 44 344 € | 66 276 € |
| B1 | 11,80 € / m² | 36 144 € | 48 268 € |
| B2 et C | 10,26 € / m² | 32 530 € | 43 439 € |
Ces plafonds valent pour les baux conclus ou renouvelés en 2026 et sont révisés chaque année. Le loyer mensuel hors charges s'applique à la surface utile, multipliée par un coefficient de 0,7 + 19 / surface (1,2 au maximum). Les ressources s'apprécient d'après le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année.
Comment fonctionne l'amortissement en location nue ?
L'amortissement se calcule sur le prix hors frais, majoré des travaux dans l'ancien. La loi fixe forfaitairement la part du terrain, qui ne s'amortit pas, à 20 % : la base amortissable représente donc 80 % du prix.
| Niveau de loyer | Logement neuf | Ancien rénové | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Le plafond de 8 000 € passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts des logements concernés provient de locations sociales ou très sociales.
L'amortissement démarre le premier jour du mois d'achèvement, ou d'acquisition si elle est postérieure, et son cumul ne peut dépasser la valeur hors terrain. La possibilité de continuer à amortir au-delà des neuf ans, si le logement reste loué aux mêmes conditions, n'a pas encore été précisée par l'administration.
Un déficit imputable sur le revenu global
L'amortissement s'ajoute aux charges habituelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion. Si le total dépasse les loyers, le déficit foncier, hors intérêts, s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'amortissement peut aussi effacer les loyers imposables d'autres logements loués nus, taxés au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Cette déduction n'est pas visée par l'article 200-0 A du code général des impôts : elle échappe au plafonnement des niches fiscales, contrairement au Pinel ou au Denormandie, et peut compléter d'autres leviers pour réduire ses impôts.
Exemple chiffré : un T2 neuf à Bordeaux
Cet exemple est illustratif et simplifié : ce n'est ni une simulation personnalisée ni une promesse de rendement.
- Claire, célibataire, imposée dans la tranche à 30 %, achète en 2026 un T2 de 45 m² dans une résidence neuve à Bordeaux, pour 250 000 € hors frais.
- Elle emprunte 200 000 € sur 20 ans à 3,3 % hors assurance (mensualité de 1 139 €) et apporte le reste, frais de notaire compris.
- En location intermédiaire, le plafond ressort à environ 739 € par mois (45 m² × 14,64 € × 1,122) : elle loue 735 €, soit 8 820 € par an.
- Ses charges (taxe foncière, copropriété, assurance) atteignent 1 500 € par an.
- L'amortissement annuel s'élève à 250 000 € × 80 % × 3,5 % = 7 000 €.
| Première année pleine | Location nue classique | Statut du bailleur privé |
|---|---|---|
| Loyers | 8 820 € | 8 820 € |
| Charges et intérêts | - 7 990 € | - 7 990 € |
| Amortissement | 0 € | - 7 000 € |
| Résultat foncier | + 830 € | - 6 170 € |
| Effet sur l'impôt | 390 € à payer | 1 850 € d'impôt en moins |
La première année, l'écart atteint environ 2 240 € : les loyers ne sont plus imposés et le déficit de 6 170 €, qui ne provient pas des intérêts d'emprunt (6 490 € cette année-là), réduit l'impôt sur son salaire. Comme les intérêts baissent, l'amortissement efface ensuite des revenus fonciers taxés à 47,2 % (30 % + 17,2 %). Sur neuf ans, à loyers et charges constants, l'économie approche 22 000 €.
En trésorerie, l'effort d'épargne avoisine 530 € par mois avant impôt et 340 € après, hors vacance locative et frais de gestion. Le taux du prêt pèse lourd : il vaut la peine de négocier son crédit immobilier. Pour les prix et les loyers par quartier, consultez notre guide pour investir dans l'immobilier à Bordeaux.
Et à la revente ?
Au bout de neuf ans, Claire aura déduit 63 000 €. Si elle revend avec une plus-value, cette somme réduit le prix d'acquisition retenu et gonfle d'autant la plus-value imposable. Après dix ans de détention, les abattements pour durée de détention ne sont que de 30 % pour l'impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux : ce supplément coûterait environ 18 300 €, hors surtaxe. L'essentiel de l'avantage serait rendu.
Plus la détention est longue, plus la facture fond : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Le statut du bailleur privé est-il fait pour vous ?
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Demander un bilan patrimonial gratuitStatut du bailleur privé, LMNP, déficit foncier, Pinel : que choisir ?
Le statut du bailleur privé s'ajoute aux autres façons d'investir en immobilier, sans les remplacer.
| Dispositif | Principe | Logement | Loyer | À la revente |
|---|---|---|---|---|
| Statut du bailleur privé | Amortissement déduit des revenus fonciers, 8 000 à 12 000 € par an au plus | Neuf ou ancien lourdement rénové, en immeuble collectif | Plafonné, location nue 9 ans | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
| LMNP au réel | Amortissement sans plafond annuel, sans déficit sur le revenu global | Logement meublé | Libre, sauf encadrement local | Amortissements réintégrés, sauf résidences de services |
| Déficit foncier | Travaux déduits, déficit sur le revenu global jusqu'à 10 700 € | Ancien à rénover, location nue | Libre, sauf encadrement local | Règles classiques |
| Pinel (fermé) | Réduction d'impôt de 9 à 21 % du prix | Neuf, zones A bis, A et B1 | Plafonné | Règles classiques |
| Denormandie | Réduction d'impôt de 12 à 21 % du coût total | Ancien, au moins 25 % de travaux, communes éligibles | Plafonné | Règles classiques |
Face au LMNP. La location meublée reste plus souple : loyer libre, pas d'engagement de durée, amortissement sans plafond annuel. Mais cet amortissement ne crée pas de déficit sur le revenu global, les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % en location nue) et leurs amortissements sont aussi réintégrés à la revente. Voir notre analyse du LMNP après la réforme et notre dossier sur la réintégration des amortissements.
Face au déficit foncier. Il convient à un logement ancien à rénover, loué librement. Les deux peuvent coexister dans un foyer, mais partagent la limite de 10 700 € imputable sur le revenu global (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027).
Face au Pinel et au Denormandie. Ces réductions d'impôt entrent dans le plafonnement des niches. Le Pinel est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025 ; le Denormandie reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 mais ne se cumule pas avec le statut du bailleur privé sur un même logement. Surtout, une réduction d'impôt vaut la même chose quelle que soit votre tranche (si votre impôt est suffisant), alors qu'un amortissement vaut d'autant plus que votre taux marginal est élevé : dans la tranche à 11 %, le nouveau dispositif perd beaucoup de son intérêt.
Projet de loi logement : ce qui pourrait changer
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé fin juin 2026 en procédure accélérée, a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Fin septembre 2026, date de rédaction de cet article, il est examiné en commission à l'Assemblée nationale depuis le 16 septembre, sans date de séance publique. Il peut encore évoluer : suivez-le sur le dossier législatif de l'Assemblée nationale. La version du Sénat prévoit notamment :
- pour l'ancien, la suppression du seuil de 30 % de travaux au profit d'un critère énergétique unique : atteindre au moins la classe D, ou E pour un logement initialement classé G ;
- une définition de l'ancien qui ne mentionne plus l'immeuble collectif, ce qui ouvrirait ce volet aux maisons, ainsi qu'aux locaux transformés en logements, comme des bureaux ;
- la possibilité de louer à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré qui ne fait pas partie du foyer fiscal ;
- l'accès par l'intermédiaire de SCPI, l'associé conservant ses parts neuf ans.
Ces changements ne vaudraient que pour les achats réalisés après la publication de la loi. Le projet de loi de finances pour 2027, attendu à l'automne, pourrait aussi apporter des ajustements : faites vérifier les règles en vigueur à la date de votre acte.
Les points de vigilance avant d'investir
- Le prix avant la fiscalité : un logement payé trop cher ne sera pas rattrapé par l'amortissement. Vérifiez aussi que le loyer plafonné correspond à la demande locale.
- L'engagement de neuf ans : sa rupture entraîne la reprise de tous les amortissements déduits, atténuée par un système de quotient.
- Les plafonds à chaque bail : loyer et ressources du locataire se vérifient à chaque nouvelle location.
- Le plafond par foyer : un second logement n'augmente pas la déduction si le premier consomme déjà les 8 000 €.
- La revente : anticipez la durée de détention et, le cas échéant, la transmission avec votre notaire.
- Un cadre mouvant : à notre connaissance, l'administration fiscale n'avait publié aucun commentaire du dispositif à la date de rédaction.
Pour qui le statut du bailleur privé est-il intéressant ?
Il s'adresse surtout aux contribuables imposés à 30 % ou plus (chaque euro déduit leur fait économiser de 30 à 47,2 centimes), qui perçoivent déjà des loyers de location nue, visent une détention longue ou une transmission et acceptent un loyer encadré.
Il convient moins aux foyers peu imposés, aux projets de revente à moyen terme et aux investisseurs qui cherchent d'abord le rendement, pour qui la location meublée ou les SCPI sont souvent plus adaptées. Découvrez notre approche de l'immobilier locatif à Bordeaux.
Comment ALAIA Patrimoine vous accompagne
Chez ALAIA Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant installé 28 rue Laurent Sens à Bordeaux, tout commence par un bilan patrimonial offert et sans engagement : revenus, fiscalité, loyers existants, endettement, objectifs.
Nous comparons ensuite, chiffres à l'appui, le statut du bailleur privé avec le LMNP, le déficit foncier ou les SCPI. Nous vous aidons à analyser le bien visé, le financement et l'assurance emprunteur, puis faisons le point avec vous au moins une fois par an. Le cabinet est immatriculé à l'ORIAS (n° 24004823), membre de la CNCGP et titulaire de la carte professionnelle CPI n° 33012024000000071.
Questions fréquentes sur le statut du bailleur privé
En pratique, oui. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et le statut du bailleur privé est, depuis le 21 février 2026, le principal avantage fiscal pour acheter un logement neuf à louer. Mais il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt : le logement est amorti et cet amortissement est déduit des loyers. Les investissements Pinel déjà réalisés conservent leur réduction.
Il vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ou, si vous faites construire, les permis de construire déposés pendant cette période, avec un engagement de location d'au moins neuf ans.
Pas à ce jour : la loi réserve le dispositif aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Le projet de loi sur le logement pourrait ouvrir le volet ancien aux maisons, sous réserve du texte définitif.
Non, en l'état du droit : ni à un membre du foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré. Le Sénat a voté la levée de cette seconde interdiction, qui ne vaudrait que pour les achats réalisés après la publication de la loi.
Non. Cette déduction des revenus fonciers n'est pas visée par l'article 200-0 A du code général des impôts : elle échappe au plafond de 10 000 € par an, mais reste limitée à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an et par foyer.
Pendant l'engagement de neuf ans, la vente entraîne la reprise des amortissements déduits, sauf invalidité, licenciement ou décès. Ensuite, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu : la plus-value imposable augmente d'autant, avant abattements pour durée de détention.
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