Investir dans l'immobilier à Bordeaux reste pertinent en 2026, à condition de raisonner en rendement net plutôt qu'en rendement affiché. Les appartements anciens se négocient autour de 4 110 €/m², les loyers sont plafonnés dans la ville et le rendement brut se situe le plus souvent entre 3 et 5,5 % selon la surface.
- Prix : 4 110 €/m² pour un appartement ancien en 2025, en baisse de 2,4 % sur un an (notaires de la Gironde) ; crédit à 3,27 % en moyenne sur 20 ans en août 2026.
- Loyers : encadrés dans la commune de Bordeaux ; un 2 pièces loué vide est plafonné entre 14,5 et 18,8 €/m² hors charges.
- Rendement : environ 4,5 à 5,5 % brut pour un studio meublé, 4 à 5 % pour un T2, 3 à 4 % pour un T3 ; 1 à 1,5 point de moins en net.
- Contraintes : logements classés G interdits à la location depuis 2025, F à partir de 2028 ; location touristique quasi fermée aux logements d'investissement.
- Fiscalité : le LMNP au réel reste efficace malgré la réintégration des amortissements à la revente ; location nue, nue-propriété et SCPI sont des alternatives.
Le marché immobilier à Bordeaux en 2026 : où en sont les prix ?
Les prix de l'immobilier à Bordeaux ont reculé depuis la remontée des taux d'intérêt de 2022-2023 et se stabilisent. Selon la chambre des notaires de la Gironde, le prix médian d'un appartement ancien à Bordeaux atteint 4 110 €/m² en 2025, en baisse de 2,4 % sur un an. Dans la métropole, une maison ancienne se vend 331 900 € en valeur médiane, également en repli de 2,4 %.
Cette moyenne masque de forts écarts : selon le quartier, l'étage et l'état du bien, un appartement se négocie d'environ 3 700 €/m² à plus de 5 500 €/m², d'après les estimations 2026 fondées sur les ventes enregistrées.
Crédit et frais d'acquisition : le coût réel de l'achat
Le financement compte autant que le prix. En août 2026, le taux moyen des crédits accordés atteint 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Pensez à négocier votre taux de crédit immobilier et à mettre en concurrence l'assurance emprunteur.
Côté frais, la Gironde a porté ses droits de mutation de 4,5 % à 5 % depuis le 1er mai 2025, hors primo-accédants : dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix pour un investisseur.
Loyers et encadrement des loyers à Bordeaux : les plafonds 2026
Bordeaux applique l'encadrement des loyers depuis le 15 juillet 2022, pour les logements loués vides ou meublés en résidence principale. Il ne concerne que la commune de Bordeaux : Mérignac, Pessac, Talence ou Le Bouscat n'y sont pas soumises.
Un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence au mètre carré selon la zone (quatre à Bordeaux), le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (+ 20 %), sauf complément de loyer exceptionnel, impossible pour un logement classé F ou G. Les tableaux de l'arrêté du 6 juillet 2026 sont publiés par la préfecture de la Gironde.
| Appartement (toutes zones) | Plafond en location vide | Plafond en meublé | Exemple de loyer maximal hors charges |
|---|---|---|---|
| 1 pièce | 17,5 à 23,9 €/m² | 20,2 à 27,5 €/m² | Studio meublé de 20 m² : 404 à 550 € |
| 2 pièces | 14,5 à 18,8 €/m² | 16,7 à 21,7 €/m² | T2 vide de 45 m² : 653 à 846 € |
| 3 pièces | 12,8 à 15,5 €/m² | 14,8 à 17,8 €/m² | T3 vide de 65 m² : 832 à 1 008 € |
Ce sont des maximums : l'observatoire local des loyers relève un loyer médian de 12,1 à 14,8 €/m² hors charges selon les zones de Bordeaux (données 2024). Chiffrez votre projet avec un loyer prudent, sous le plafond.
L'expérimentation nationale prend fin en novembre 2026 (l'arrêté bordelais court jusqu'au 24 novembre). Une proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale en décembre 2025 vise à pérenniser le dispositif, le gouvernement privilégiant une prolongation de deux ans ; le Sénat doit encore se prononcer. Par prudence, supposez que l'encadrement sera maintenu.
Le permis de louer dans certains secteurs
Dans une partie des quartiers Victoire, Saint-Michel et Belcier, toute nouvelle location, vide ou meublée, exige une autorisation préalable de la ville (permis de louer), sous peine d'une amende pouvant atteindre 15 000 €.
Quelle rentabilité locative à Bordeaux selon le type de bien ?
La rentabilité brute rapporte les loyers annuels au prix d'achat ; la rentabilité nette déduit aussi la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion, l'entretien et la vacance. À Bordeaux, l'écart atteint souvent 1 à 1,5 point, notamment à cause de la taxe foncière (taux communal de 48,48 % en 2026).
Nos ordres de grandeur s'appuient sur le prix médian notarial et les loyers de référence 2026 (loyers médians, non plafonds) ; ils ne constituent pas une promesse de rendement.
| Type de bien | Locataires visés | Rendement brut indicatif | Rendement net avant impôt | Point d'attention |
|---|---|---|---|---|
| Studio meublé (20 m²) | Étudiants, internes, jeunes actifs | 4,5 à 5,5 % | 3 à 4 % | Rotation fréquente, prix au m² souvent plus élevé |
| T2 (40 à 45 m²) | Jeunes actifs, couples | 4 à 5 % en meublé, 3,5 à 4,5 % vide | 2,5 à 3,5 % | Typologie polyvalente, en meublé comme en vide |
| T3 familial (65 m²) | Familles | 3 à 4 % | 2 à 3 % | Locataires plus stables, loyer au m² plus bas |
Ces niveaux restent modestes : fiscalité, financement et valorisation à long terme comptent autant que le loyer. Pour un studio étudiant, comparez aussi l'achat en direct avec les résidences étudiantes gérées.
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Il n'existe pas de meilleur quartier dans l'absolu : tout dépend du locataire visé, du budget et de la durée de détention.
| Secteur | Profil locatif | Biens recherchés | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Chartrons | Jeunes actifs, cadres | T2 et T3 de caractère | Prix parmi les plus élevés, rendement plus faible |
| Bassins à flot, Bacalan | Jeunes actifs | T2 récents | Offre neuve abondante, charges à comparer |
| Bastide (rive droite) | Jeunes actifs, familles | T2, T3, échoppes | Quartier contrasté selon les rues |
| Saint-Michel | Étudiants, jeunes actifs | Studios, T2 dans l'ancien | Permis de louer en partie, immeubles à rénover |
| Euratlantique, Belcier | Actifs mobiles (gare Saint-Jean) | T2 neufs | Quartier en chantier, permis de louer sur une partie de Belcier |
| Caudéran | Familles | Maisons, T3 et T4 | Rendement plus faible, location longue durée |
| Saint-Augustin | Soignants, internes, étudiants en santé | Studios, T2, échoppes | DPE des immeubles anciens à vérifier |
| Saint-Genès | Étudiants, familles | T2, T3 | Marché surtout résidentiel, peu d'offre neuve |
| Talence, Pessac | Étudiants | Studios, T1 | Vacance possible l'été, concurrence des résidences étudiantes |
| Mérignac | Actifs de l'aéroport et de l'aéronautique | T2, T3 | Écarts marqués entre les secteurs de la commune |
| Le Bouscat | Familles | Maisons, T3 | Prix proches de Bordeaux, rendement modéré |
À Saint-Augustin, où se trouve notre cabinet, le CHU Pellegrin et le campus santé de Carreire attirent soignants, internes et étudiants. En première couronne, les appartements sont en général 8 à 20 % moins chers qu'à Bordeaux selon les estimations publiées en septembre 2026, et ces communes échappent à l'encadrement des loyers.
DPE et location touristique : les règles à connaître avant d'acheter
Les passoires énergétiques progressivement interdites à la location
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail : il est jugé non décent. Suivront les logements classés F le 1er janvier 2028, puis E le 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G sont en outre gelés depuis août 2022.
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE est plus favorable au chauffage électrique ; un ancien DPE peut être mis à jour gratuitement sur le site de l'Ademe. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat en juillet 2026 et examiné à l'Assemblée nationale, prévoit des dérogations en cas de travaux engagés, mais le calendrier actuel s'applique tant qu'il n'est pas voté.
Location touristique : un cadre très strict à Bordeaux
Depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an à Bordeaux, contre 120 auparavant, en application de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Pour un logement d'investissement, il faut une autorisation de changement d'usage avec compensation, exigée depuis le 1er mars 2018 : transformer en logement, dans le même secteur, un bureau ou un commerce de même surface. La plupart des projets touristiques à l'achat sont donc exclus.
S'y ajoutent un numéro d'enregistrement sur chaque annonce, un DPE classé de A à E pour toute nouvelle autorisation et un abattement micro-BIC réduit à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes, pour un meublé non classé. Les détails figurent dans le guide de la ville de Bordeaux et dans notre analyse de la rentabilité et de la réglementation de la location saisonnière.
Location nue, LMNP, nue-propriété ou SCPI : quelle fiscalité choisir ?
Le régime fiscal pèse souvent plus sur le rendement que le choix du quartier.
La location nue et le déficit foncier
Les loyers d'un logement vide sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au régime réel, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges et travaux se déduisent. Le déficit foncier (hors intérêts) s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, voire 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe E, F ou G à la classe A à D, payés jusqu'au 31 décembre 2027. Une piste sérieuse pour un appartement ancien à rénover.
Depuis le 21 février 2026, le statut du bailleur privé (dispositif dit Jeanbrun) permet aussi d'amortir un appartement neuf ou lourdement rénové, loué nu pendant au moins 9 ans sous plafonds de loyer et de ressources. Ses règles peuvent encore évoluer.
Le LMNP au réel : toujours efficace, mais moins qu'avant
En location meublée non professionnelle (LMNP), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux : abattement de 50 % en micro-BIC, ou régime réel permettant de déduire les charges et d'amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. Deux changements récents réduisent l'avantage :
- pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf en résidence étudiante, résidence seniors ou Ehpad : voir ce que change la réintégration des amortissements ;
- les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % en location nue, comme le précise impots.gouv.fr.
Le statut reste adapté aux studios et T2 meublés si la sortie est anticipée. Nous détaillons ces arbitrages dans notre analyse du statut de loueur meublé après la réforme et dans notre guide sur le calcul de la plus-value immobilière et ses abattements.
La nue-propriété : investir sans gestion
Acheter la nue-propriété d'un appartement coûte environ 30 à 40 % de moins que la pleine propriété, en contrepartie d'un usufruit cédé pour 15 à 20 ans, souvent à un bailleur social. Ni loyers, ni impôt sur le revenu, ni gestion : l'achat en nue-propriété convient aux contribuables fortement imposés sans besoin de revenus immédiats.
Les SCPI : l'immobilier sans les contraintes locales
Les SCPI permettent d'investir dans un parc immobilier diversifié, sans gestion ni contrainte locale. En 2025, leur taux de distribution moyen a atteint 4,91 % selon l'ASPIM, mais le prix moyen des parts a reculé de 3,45 % : ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Voir notre guide des SCPI.
Exemple chiffré : un T2 meublé à Bordeaux
Cet exemple est purement illustratif et ses hypothèses sont arrondies : un T2 de 45 m² dans un immeuble d'avant 1946, loué meublé. Dans sa zone (zone 2 de l'arrêté), le loyer est plafonné à 20,2 €/m² hors charges, soit 909 € ; nous retenons un loyer prudent de 800 €.
| Acquisition et financement | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat (45 m² à environ 4 110 €/m²) | 185 000 € |
| Frais de notaire (environ 8 %) | 15 000 € |
| Mobilier et petits travaux | 10 000 € |
| Coût total de l'opération | 210 000 € |
| Apport personnel | 30 000 € |
| Emprunt sur 20 ans à 3,3 % hors assurance | 180 000 € |
| Mensualité de crédit hors assurance | 1 026 € |
| Assurance emprunteur (hypothèse : 0,25 % par an) | 37,50 € par mois |
| Revenus et charges annuels | Montant |
|---|---|
| Loyers (800 € x 12) | 9 600 € |
| Vacance locative (2 semaines) | - 400 € |
| Taxe foncière (hypothèse) | - 800 € |
| Charges de copropriété non récupérables | - 400 € |
| Assurance propriétaire non occupant | - 150 € |
| Gestion locative déléguée (7 % des loyers encaissés) | - 645 € |
| Entretien et renouvellement du mobilier | - 300 € |
| Expert-comptable (LMNP au réel) | - 450 € |
| Cotisation foncière des entreprises (hypothèse) | - 250 € |
| Revenu net avant crédit et impôt | 6 205 € |
- Rendement : 5,2 % brut sur le prix d'achat, 4,6 % brut sur le coût total et environ 3 % net avant impôt.
- Effort d'épargne : le crédit coûte 12 762 € par an, assurance comprise, soit environ 546 € par mois au-delà des loyers nets.
- Impôt : au réel, charges et intérêts (environ 5 840 € la première année) absorbent les loyers et les amortissements (environ 6 450 € par an) sont reportés : pas d'impôt sur les loyers avant longtemps. En micro-BIC, dans la tranche à 30 %, la facture atteindrait environ 2 240 € par an.
Au bout de 20 ans, le crédit est remboursé et le bien constitue un patrimoine. Sur 25 ans à 3,35 %, la mensualité tombe à 887 € hors assurance, mais le crédit coûte plus cher au total.
Testez votre propre projet : loyers, charges, amortissements, micro-BIC ou régime réel.
Lancer le simulateur LMNPLes erreurs à éviter pour investir dans l'immobilier à Bordeaux
- Raisonner en rendement brut : taxe foncière, charges et vacance retirent souvent 1 à 1,5 point.
- Dépasser le plafond de loyer : le locataire peut réclamer le trop-perçu, et une amende est possible.
- Négliger le DPE : un logement classé F devra être rénové avant 2028 ; intégrez les travaux au prix d'achat.
- Choisir le régime fiscal après l'achat : micro-BIC, réel, location nue ou déficit foncier se décident avant de signer.
- Sous-estimer la copropriété : ravalement, toiture et plan pluriannuel de travaux pèsent lourd ; lisez les derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
- Investir isolément : un achat locatif doit s'inscrire dans votre stratégie globale (placements, retraite, transmission).
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Questions fréquentes sur l'investissement immobilier à Bordeaux
Les prix des appartements anciens ont reculé de 2,4 % en 2025, à 4 110 €/m² selon les notaires de la Gironde, ce qui redonne des marges de négociation. Mais le crédit reste proche de 3,3 % sur 20 ans et les loyers sont plafonnés : tout dépend de votre horizon et de votre stratégie fiscale.
Le prix médian d'un appartement ancien à Bordeaux atteint 4 110 €/m² en 2025 selon la chambre des notaires de la Gironde. Selon le quartier, l'étage et l'état du bien, les prix vont d'environ 3 700 à plus de 5 500 €/m². Pessac, Mérignac ou Talence sont en général moins chères.
En ordre de grandeur, comptez 4,5 à 5,5 % brut pour un studio meublé, 4 à 5 % pour un T2 et 3 à 4 % pour un T3, puis 1 à 1,5 point de moins en net. Ces chiffres ne sont pas garantis : chaque bien doit être étudié au cas par cas.
Non, seulement dans la commune de Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022, pour les locations vides comme meublées. L'expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026 ; sa pérennisation ou sa prolongation est en discussion au Parlement.
Très difficilement. Hors résidence principale, il faut une autorisation de changement d'usage avec compensation : transformer en logement un bureau ou un commerce de même surface, dans le même secteur. Une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an.
Pour un studio ou un T2, le LMNP au réel reste souvent le plus efficace grâce aux amortissements, malgré leur réintégration dans la plus-value depuis 2025. La location nue convient mieux à un logement familial ou à un bien ancien avec d'importants travaux, source de déficit foncier.
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