Le déficit foncier naît quand les charges d'un logement loué nu, travaux compris, dépassent les loyers. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Sur option, le plafond peut monter jusqu'à 21 400 €, à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement des classes E, F ou G à A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027.
- Construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles.
- Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.
- Un déficit qui efface des loyers fait économiser la tranche d'imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; imputé sur le salaire, seulement la tranche.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est le résultat négatif de vos locations nues : il apparaît lorsque les charges déductibles de l'année (travaux, taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt) dépassent les loyers encaissés. Prévu par le 3° du I de l'article 156 du code général des impôts, il réduit l'impôt sur vos loyers et, dans une certaine limite, l'impôt sur vos autres revenus : salaires, bénéfices, pensions.
Aucun produit financier n'est en jeu : vous investissez dans votre propre bien, déjà détenu ou acheté pour être rénové, et la baisse d'impôt finance une partie de la facture. Trois conditions de base s'appliquent : le bien est loué nu, vous êtes imposé au régime réel, et les dépenses sont payées dans l'année.
Comment fonctionne l'imputation du déficit foncier ?
L'imputation suit un ordre fixé par la loi. Il détermine quelle part du déficit réduit votre impôt dès cette année.
- Les loyers absorbent d'abord les intérêts d'emprunt. Si les intérêts dépassent à eux seuls les loyers, cette fraction du déficit ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Les autres charges s'imputent ensuite sur le solde des loyers : travaux, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion.
- Le déficit issu de ces autres charges s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € sous conditions).
- Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, sans pouvoir réduire à nouveau le revenu global.
Si votre revenu global est trop faible pour absorber la fraction imputable, l'excédent devient un déficit global, reportable sur les six années suivantes. Le plafond de 10 700 € s'apprécie par foyer fiscal : un couple marié ou pacsé n'en a qu'un, quel que soit le nombre de logements.
Exemple d'imputation avec un emprunt
Un bailleur perçoit 15 000 € de loyers, paie 18 000 € d'intérêts et 20 000 € d'autres charges : son déficit atteint 23 000 €. Les loyers couvrent 15 000 € d'intérêts, donc 3 000 € de déficit proviennent des intérêts et 20 000 € des autres charges. Il impute 10 700 € sur son revenu global et reporte 12 300 € (9 300 € + 3 000 €) sur ses revenus fonciers futurs. C'est l'exemple de la doctrine administrative.
Quels travaux et charges sont déductibles ?
Pour un logement, l'article 31 du code général des impôts autorise la déduction des dépenses de réparation et d'entretien et d'amélioration, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. La frontière se juge au cas par cas : c'est un motif fréquent de redressement.
| Déductible | Non déductible |
|---|---|
| Peinture, sols, réfection d'une salle de bains ou d'une cuisine existante | Extension, surélévation, véranda |
| Isolation, fenêtres, pompe à chaleur, chaudière, ventilation | Combles aménagés qui créent de la surface habitable |
| Mise aux normes électriques, plomberie, toiture refaite à l'identique | Reconstruction lourde du gros œuvre, équivalant à un bâtiment neuf |
| Taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables | Grange ou bureaux transformés en logement, en principe assimilés à une construction |
| Intérêts d'emprunt et assurance du prêt | Frais de notaire et d'agence liés à l'achat, mobilier |
Conservez les factures d'entreprise acquittées : la date du paiement fixe l'année de déduction. Une facture réglée le 5 janvier 2027 compte pour les revenus de 2027, pas pour ceux de 2026.
Plafond du déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 € en 2026 ?
Le plafond de droit commun reste de 10 700 € par an (15 300 € pour les rares logements sous déduction Périssol ou Cosse). Il peut être porté jusqu'à 21 400 € pour la rénovation énergétique.
Le plafond de 21 400 € est prolongé jusqu'à fin 2027
Créé fin 2022 pour les dépenses payées de 2023 à 2025, ce relèvement a été prolongé par la loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026, article 47) pour les dépenses payées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027.
- Travaux concernés : la rénovation énergétique qui fait passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique (DPE), avec des travaux de la liste de l'éco-prêt à taux zéro réalisés par des professionnels (qualifiés RGE lorsque l'éco-PTZ l'exige) ; la pose d'une chaudière à très haute performance énergétique n'est pas retenue.
- Dates : devis accepté à partir du 5 novembre 2022, paiement au plus tard le 31 décembre 2027, nouvelle classe atteinte à la même date.
- Preuves : un DPE avant et un DPE après travaux, les devis et les factures. Sans justification du nouveau classement, l'impôt est recalculé.
- Montant : le plafond de 10 700 € augmente du seul montant des travaux énergétiques éligibles, sans dépasser 21 400 €.
- Option : le relèvement est facultatif et se choisit chaque année sur la déclaration 2044.
Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement à la date de rédaction, peut encore modifier ces règles : vérifiez le texte en vigueur avant de signer vos devis.
Vos travaux de 2026 sont-ils bien calibrés ?
Montant utile, choix du plafond et calendrier de paiement : premier rendez-vous offert et sans engagement.
Régime réel et location de trois ans : les conditions
Le régime réel est obligatoire. Au micro-foncier, ouvert jusqu'à 15 000 € de loyers par an, un abattement de 30 % remplace les charges réelles : aucun déficit n'est possible. Pour déduire vos travaux, vous déposez la déclaration n° 2044. L'option pour le réel couvre tous vos logements loués nus et elle est irrévocable pendant trois ans.
Le logement doit rester loué. L'imputation sur le revenu global n'est acquise que si le logement reste loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation : jusqu'au 31 décembre 2029 pour un déficit imputé sur les revenus de 2026. En cas de vente, de reprise du logement ou d'arrêt de la location avant cette date, l'impôt des années concernées est recalculé, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Chaque nouvelle imputation relance le compteur.
Quelle économie d'impôt procure le déficit foncier ?
L'économie dépend de ce que le déficit efface. C'est le point le plus souvent mal compris.
- Sur des loyers imposables, ceux de l'année ou ceux des années suivantes grâce au report, chaque euro de charges fait économiser votre taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux est maintenu en 2026 pour la location nue, alors que la plupart des revenus du capital sont passés à 18,6 %.
- Sur le revenu global, chaque euro fait économiser seulement votre taux marginal : un déficit imputé sur le salaire ne réduit pas les prélèvements sociaux.
| Tranche marginale | Gain par euro imputé sur le revenu global | Gain par euro imputé sur des loyers |
|---|---|---|
| 11 % | 11 centimes | 28,2 centimes |
| 30 % | 30 centimes | 47,2 centimes |
| 41 % | 41 centimes | 58,2 centimes |
| 45 % | 45 centimes | 62,2 centimes |
Ces gains sont calculés avant l'effet de la CSG déductible, qui réduit un peu le gain l'année suivante.
Le barème appliqué en 2026 taxe la part de revenu comprise entre 11 600 € et 29 579 € à 11 %, puis à 30 % jusqu'à 84 577 €, à 41 % jusqu'à 181 917 € et à 45 % au-delà (montants par part). Autre atout : le déficit foncier est une déduction du revenu, pas une réduction d'impôt. Il échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an : voyez notre article sur le plafond global des avantages fiscaux.
Exemple chiffré : un couple bordelais à 30 % puis à 41 %
Cet exemple est illustratif et simplifié : ce n'est ni une simulation personnalisée, ni une promesse de gain. Il applique le barème actuel aux revenus de 2026 et 2027, à loyers et charges constants.
La situation. Un couple marié loue nu un appartement aux Chartrons : 16 800 € de loyers et 2 800 € de charges par an. Fin 2025, il achète comptant un T2 à Caudéran classé F. En 2026, il paie 42 000 € de travaux, dont 26 000 € de rénovation énergétique éligible (isolation, fenêtres, pompe à chaleur) qui portent le logement en classe D. Le T2 est loué 650 € par mois à partir du 1er septembre et coûte 1 200 € de charges par an.
| Revenus fonciers de 2026 | Montant |
|---|---|
| Loyers (16 800 € + 4 mois à 650 €) | 19 400 € |
| Charges courantes des deux logements | - 4 000 € |
| Travaux du T2 | - 42 000 € |
| Déficit foncier | - 26 600 € |
Sans emprunt, tout le déficit vient de charges autres que des intérêts. En droit commun, le couple impute 10 700 € sur son revenu global et reporte 15 900 €. Avec l'option rénovation énergétique, ses 26 000 € de travaux éligibles lui permettent d'imputer 21 400 € et de reporter 5 200 €. En 2027, les deux logements dégagent 20 600 € de revenu foncier net : le report est absorbé dès cette année-là.
| Économie par rapport à l'absence de travaux | 30 % : droit commun | 30 % : option 21 400 € | 41 % : droit commun | 41 % : option 21 400 € |
|---|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu 2026 | 7 830 € | 11 040 € | 10 701 € | 15 088 € |
| Prélèvements sociaux 2026 (15 400 € à 17,2 %) | 2 649 € | 2 649 € | 2 649 € | 2 649 € |
| Report absorbé en 2027 | 7 505 € | 2 454 € | 9 254 € | 3 026 € |
| Total sur deux ans | 17 984 € | 16 143 € | 22 604 € | 20 763 € |
Le profil à 30 % correspond à 90 000 € de revenus nets imposables hors loyers, celui à 41 % à 200 000 €. En droit commun, les 42 000 € de travaux leur coûtent finalement autour de 24 000 € et de 19 400 €, tout en valorisant le T2.
Ce que montre l'exemple
L'option à 21 400 € avance l'économie : 3 210 € de plus dès 2026 à 30 %, 4 387 € à 41 %. Mais elle déplace 10 700 € de déficit des loyers, taxés aux prélèvements sociaux, vers le salaire, qui n'en supporte pas. Quand le report est absorbé vite, elle coûte donc au total 10 700 € × 17,2 %, soit environ 1 840 € de plus, à tranche inchangée (un peu moins, de 1 540 à 1 620 € dans l'exemple, une fois prise en compte la CSG déductible). Elle reste utile si vos revenus fonciers futurs sont faibles, si le report risque de se perdre au bout de dix ans ou si vous avez besoin de trésorerie rapidement.
SCI, démembrement : le déficit foncier dans les cas particuliers
En SCI à l'impôt sur le revenu, la société dépose une déclaration n° 2072 et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration 2044. Le plafond de 10 700 € s'apprécie au niveau du foyer de chaque associé, et la règle des trois ans vaut aussi pour les parts : un associé qui les cède trop tôt subit la reprise. Une SCI à l'impôt sur les sociétés ne crée jamais de déficit foncier pour ses associés. Voyez notre analyse de la SCI familiale et de ses pièges.
Pour un bien démembré, l'usufruitier qui loue déduit les charges qu'il paie. Le nu-propriétaire ne peut déduire les dépenses de conservation, comme les grosses réparations, qu'il finance que si l'usufruitier loue le bien et déclare des revenus fonciers : il les impute alors sur ses autres revenus fonciers ou constate un déficit de droit commun. Si l'usufruitier occupe le logement, par exemple un parent après une donation, ces travaux ne sont pas déductibles.
Déficit foncier, Monuments historiques, Malraux, Jeanbrun : ne pas confondre
| Dispositif | Mécanisme | Limite |
|---|---|---|
| Déficit foncier | Travaux déduits des loyers, puis du revenu global | 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € en rénovation énergétique |
| Monuments historiques | Travaux et charges d'un immeuble classé ou inscrit déduits du revenu global | Sans plafond annuel, engagement de conservation de 15 ans |
| Malraux | Réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des travaux en secteur protégé | 400 000 € de travaux sur quatre ans |
| Statut du bailleur privé | Amortissement de 3 % à 5,5 % du prix hors terrain, travaux compris dans l'ancien | 8 000 à 12 000 € par an, location de 9 ans |
Les quatre échappent au plafonnement des niches fiscales. Les Monuments historiques visent des biens rares et des patrimoines élevés : lisez notre dossier sur l'investissement en Monuments historiques. Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, concerne un logement neuf ou lourdement rénové en immeuble collectif, et le déficit qu'il crée partage la limite de 10 700 € : voyez notre article sur le dispositif Jeanbrun.
Les pièges qui font perdre l'avantage du déficit foncier
- Des travaux requalifiés : surélévation, combles transformés en chambre ou grange aménagée relèvent de l'agrandissement ou de la construction.
- Une sortie trop rapide : vendre le logement, l'occuper, le louer meublé ou cesser de le louer avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation fait recalculer l'impôt.
- Une facture payée trop tard : pour alléger l'impôt sur les revenus de 2026, réglez les factures avant le 31 décembre 2026.
- Un DPE manquant : sans DPE avant et après travaux, le plafond de 21 400 € est perdu.
- Des travaux trop concentrés : répartir un chantier sur deux années civiles permet souvent d'utiliser deux fois le plafond.
- La plus-value oubliée : les travaux déduits des loyers ne majorent plus le prix d'acquisition à la revente.
- Un achat motivé par l'impôt seul : un bien payé trop cher ne sera pas sauvé par la fiscalité. Voyez notre guide pour investir dans l'immobilier à Bordeaux et nos stratégies d'investissement locatif.
En fin d'année, le déficit foncier s'arbitre avec le PER ou les dons : consultez nos actions de défiscalisation avant le 31 décembre.
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Questions fréquentes sur le déficit foncier
Le déficit foncier issu de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer. Ce plafond peut atteindre 21 400 € à hauteur des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement des classes E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Oui. La loi de finances pour 2026 l'a prolongé pour les dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le logement doit atteindre la classe A, B, C ou D au plus tard à cette date, ce qui se prouve par un DPE avant et un DPE après travaux.
Non. La part du déficit foncier qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Seul le déficit issu des autres charges, comme les travaux, peut réduire le revenu global.
Oui, mais pas trop tôt. Le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation sur le revenu global. Sinon, l'impôt des années concernées est recalculé, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint.
Non. C'est une déduction du revenu et non une réduction d'impôt : il échappe au plafond de 10 000 € par an et par foyer, et peut se cumuler avec un PER ou un Girardin, chacun dans ses propres limites.
Non. Au micro-foncier, un abattement de 30 % remplace les charges réelles. Il faut opter pour le régime réel avec la déclaration n° 2044, une option qui couvre tous vos logements loués nus et vaut trois ans.
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