Le LMNP à Bordeaux consiste à louer un logement meublé dans une ville à forte demande mais très encadrée : le loyer d'un appartement meublé est plafonné par arrêté préfectoral, la location touristique d'une résidence principale est limitée à 90 jours par an, et la rentabilité brute réaliste tourne le plus souvent autour de 3 % à 5 %.
- L'encadrement des loyers ne vise que la commune de Bordeaux. Pour un appartement meublé, l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 fixe un loyer de référence majoré de 14,0 à 27,5 euros par mètre carré habitable.
- Le prix médian d'un appartement ancien à Bordeaux ressort à 4 110 euros le mètre carré sur 2025, en repli de 2,4 % sur un an (chambre des notaires de la Gironde).
- Depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale bordelaise ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an, contre 120 auparavant ; tout autre logement exige un changement d'usage avec compensation, doublée en intra-cours.
- En micro-BIC, l'abattement est de 50 % jusqu'à 83 600 euros de recettes en meublé de longue durée, et de 30 % jusqu'à 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé.
Le marché de la location meublée à Bordeaux en 2026
Bordeaux réunit les ingrédients d'une demande locative meublée durable. La métropole recense 105 000 étudiants et en attend 115 000 à l'horizon 2030, premier pôle universitaire de Nouvelle-Aquitaine. S'y ajoutent le CHU et ses internes, des jeunes actifs en mobilité et des cadres en mission, pour qui un logement équipé et un bail court valent mieux qu'un déménagement.
Côté prix, le marché s'est détendu. D'après la chambre des notaires de la Gironde, l'appartement ancien bordelais s'échange à un prix médian de 4 110 euros le mètre carré sur 2025, en baisse de 2,4 % sur un an, et la maison individuelle dans Bordeaux Métropole à 331 900 euros, également en repli de 2,4 %. Après une décennie de hausse, l'acheteur retrouve une marge de négociation.
Cette détente change l'équation : les loyers étant plafonnés, la rentabilité d'un meublé bordelais dépend presque entièrement du prix d'achat. Différence nette avec les stratégies d'investissement locatif applicables dans des villes moins tendues, où le loyer reste libre.
Pourquoi meubler plutôt que louer vide
Trois arguments plaident pour le meublé. Le loyer d'abord : les tableaux annexés à l'arrêté préfectoral fixent, pour un appartement meublé, des loyers de référence supérieurs d'environ 15 % à ceux d'un logement vide comparable. La souplesse ensuite : bail d'un an, ou neuf mois pour un étudiant, préavis d'un mois côté locataire. La fiscalité enfin : les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui ouvre l'amortissement au régime réel.
Le revers existe : rotation plus rapide, mobilier à renouveler, gestion plus lourde.
LMNP à Bordeaux : les règles locales à connaître avant d'acheter
Bordeaux est l'une des villes où la location meublée est la plus réglementée. Trois corps de règles s'y superposent : encadrement des loyers, réglementation du meublé de tourisme, contraintes de copropriété et de performance énergétique.
Un loyer plafonné par l'encadrement
L'encadrement des loyers est entré en vigueur le 15 juillet 2022 sur la commune de Bordeaux, et sur elle seule : Talence, Pessac, Bègles, Mérignac ou Le Bouscat n'y sont pas soumises. Il vise les logements loués en résidence principale, meublés comme vides, colocation et bail mobilité compris.
Le préfet fixe chaque année, par secteur, un loyer de référence médian et un loyer de référence majoré égal à 120 % de celui-ci. Le loyer hors charges ne peut pas le dépasser. Bordeaux compte quatre secteurs, chacun déclinant ses valeurs selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non.
L'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 fixe, pour les appartements meublés, des loyers de référence majorés de 14,0 à 27,5 euros par mètre carré habitable. Un studio ancien du secteur le plus cher plafonne à 26,5 euros, soit 662,50 euros pour 25 mètres carrés, quand un grand appartement périphérique tombe à 14 euros. Avant toute acquisition, faites tourner le simulateur officiel de Bordeaux Métropole à l'adresse exacte du bien.
Un complément de loyer reste possible pour une caractéristique exceptionnelle de confort ou de localisation, mais il est interdit si le logement présente certains défauts, notamment une performance énergétique classée F ou G.
Point de vigilance : l'encadrement reste une expérimentation nationale dont le terme arrive fin novembre 2026 : l'arrêté bordelais n'est applicable que jusqu'au 24 novembre 2026, et une prolongation est en discussion au Parlement sans que son issue soit acquise. Construisez votre calcul sur les plafonds actuels et traitez une éventuelle libéralisation comme un bonus.
Meublé de tourisme : la règle des 90 jours et le changement d'usage
La courte durée est le segment le plus contraint. Toute mise en location d'un meublé de tourisme à Bordeaux, résidence principale ou non, suppose une déclaration préalable soumise à enregistrement en mairie, qui donne un numéro à reporter sur toutes les annonces.
Pour une résidence principale, la ville a abaissé le plafond à 90 jours par an, contre 120 auparavant, par délibération du conseil municipal du 8 juillet 2025 applicable depuis le 1er janvier 2026. Au-delà, l'autorisation de changement d'usage devient nécessaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
Pour un autre logement, l'autorisation est obligatoire et soumise à compensation : il faut transformer, au même moment, un local qui n'est pas un logement en logement de qualité et de surface au moins équivalentes, hors rez-de-chaussée et dans un périmètre défini. Dans le secteur A, l'intra-cours, la compensation est renforcée : surface double, sauf si les locaux de compensation deviennent des logements sociaux. L'instruction dure deux mois. Détails sur le guide propriétaires de la Ville de Bordeaux.
Autrement dit, la location saisonnière d'un second logement bordelais est hors de portée pour la quasi-totalité des particuliers. Si ce modèle vous intéresse, lisez notre analyse de la rentabilité et de la fiscalité de la location saisonnière, puis regardez les communes voisines.
Copropriété, énergie et décence
Le règlement de copropriété peut interdire la location meublée de courte durée, par exemple via une clause d'habitation bourgeoise : vérifiez-le avant de signer.
La performance énergétique est l'autre point dur bordelais. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location comme résidence principale, ni voir son bail renouvelé, l'interdiction s'étendant aux logements classés F en 2028 et E en 2034, comme le rappelle service-public.fr. Or le parc bordelais compte beaucoup d'immeubles en pierre d'avant 1946, souvent mal isolés. Un studio en échoppe ou sous combles peut ressortir en F ou G : inscrivez le budget de travaux dans le prix d'achat, pas seulement dans vos intentions.
Vérifier votre projet avant de signer
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Demander un bilan patrimonial gratuitQuels quartiers de Bordeaux pour un investissement meublé ?
Il n'existe pas de « meilleur quartier » universel, mais des couples quartier et typologie qui fonctionnent. Voici les profils les plus courants du marché bordelais.
| Secteur | Locataire type | Format qui fonctionne | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Victoire, Saint-Michel, Capucins | Étudiants, jeunes actifs | Studios et T2, colocation | Bâti ancien, DPE faible, bruit |
| Chartrons, Jardin public, Fondaudège | Jeunes cadres, couples | T2 et T3 soignés | Prix d'entrée élevés, rendement plus faible |
| Saint-Augustin, barrière du Médoc, Pellegrin | Internes, personnel hospitalier | Studios, T2, bail mobilité | Offre abondante, se démarquer par la qualité |
| Bassins à flot, Bacalan, Bordeaux Maritime | Jeunes actifs | T2 récents, bon DPE, parking | Production neuve, concurrence locative |
| Nansouty, Saint-Genès, barrière de Toulouse | Actifs, familles | T3 meublés, colocation | Demande meublée moins profonde |
| Talence, Pessac, Gradignan (hors Bordeaux) | Étudiants du campus | Studios, colocations | Hors encadrement, mais vacance estivale |
Deux remarques. La première : l'essentiel du campus universitaire ne se trouve pas dans Bordeaux mais à Talence, Pessac et Gradignan, communes qui échappent à l'encadrement des loyers, en contrepartie d'une revente plus étroite et d'une saisonnalité marquée. Si la cible étudiante vous intéresse, comparez avec les solutions gérées étudiées dans notre article sur la rentabilité et les risques des résidences étudiantes.
La seconde : les écarts de prix au mètre carré entre l'hypercentre, la rive droite et les faubourgs sont réels. Plutôt qu'une moyenne de ville, consultez les ventes réellement conclues dans la rue visée via la base publique des demandes de valeurs foncières, puis recoupez avec le plafond de loyer du secteur. Le rapport entre ces deux chiffres fait la rentabilité.
Pour les grands logements, la colocation constitue une troisième voie, y compris la colocation entre seniors.
Quelle rentabilité viser pour un LMNP à Bordeaux ?
La rentabilité brute rapporte le loyer annuel hors charges à l'investissement total, frais et mobilier inclus ; la nette en retranche les charges réellement supportées. C'est la seconde qui compte, et l'écart atteint souvent deux à trois points. L'exemple ci-dessous, volontairement prudent, repose sur une hypothèse de prix et sur le plafond de loyer le plus élevé de la grille bordelaise : il illustre une méthode, il ne prédit aucun résultat.
| Poste | Hypothèse |
|---|---|
| Studio meublé de 25 m², frais de notaire inclus | 150 000 € |
| Mobilier et remise en état | 8 000 € |
| Investissement total | 158 000 € |
| Loyer mensuel au plafond de 26,5 €/m² | 662,50 € |
| Loyer annuel | 7 950 € |
| Rentabilité brute | 5,0 % |
| Charges annuelles (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, comptabilité, CFE, gestion) | environ 3 400 € |
| Provision vacance et mobilier (8 % du loyer, hypothèse basse) | environ 636 € |
| Rentabilité nette avant impôt | environ 2,5 % |
Trois enseignements. Le plafond de loyer est une contrainte structurelle : vous ne rattraperez pas un prix d'achat trop élevé par le loyer, puisque celui-ci est administré. L'écart entre secteurs est considérable : le même studio de 25 mètres carrés plafonne à 662,50 euros en zone 1 dans un immeuble d'avant 1946, et à 505 euros en zone 4 dans un immeuble des années 1946 à 1970, où le loyer de référence majoré d'un studio meublé descend à 20,2 euros ; le plancher de 14 euros de la grille, lui, ne concerne que les logements de quatre pièces et plus. Enfin, les charges pèsent lourd dans l'ancien bordelais.
Le financement fait le reste. Un crédit bien négocié, assurance emprunteur mise en concurrence, déplace le point d'équilibre bien plus sûrement qu'un loyer optimiste : nos repères pour obtenir un bon taux de crédit immobilier valent pleinement pour un projet bordelais. Le rendement n'est d'ailleurs qu'une partie de la performance : l'amortissement du capital par le locataire et l'évolution du prix du bien comptent autant, et cette dernière n'est jamais garantie.
Le cadre fiscal du LMNP, en résumé
Le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique tant que les recettes annuelles du foyer fiscal restent inférieures à 23 000 euros ou n'excèdent pas ses autres revenus d'activité. L'activité se déclare dans les quinze jours au guichet des formalités des entreprises, ce qui donne un numéro SIRET.
Deux régimes coexistent, et le choix se fait au cas par cas :
- Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire : 50 % jusqu'à 83 600 euros de recettes pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, 30 % jusqu'à 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé. Le seuil de 83 600 euros vaut pour les recettes de 2026, contre 77 700 euros pour celles de 2025 : il est revalorisé tous les trois ans. Les règles propres aux meublés de tourisme sont, elles, issues de la loi du 19 novembre 2024. L'ensemble est détaillé par service-public.fr et sont revalorisés périodiquement.
- Le régime réel permet de déduire les charges effectives et les intérêts d'emprunt, et d'amortir le bien et le mobilier. Il aboutit fréquemment à un résultat imposable nul pendant plusieurs années, et s'impose presque toujours dès qu'il y a un crédit, des travaux ou des charges de copropriété significatives.
Deux réformes récentes ont modifié l'équilibre du statut. La première touche au régime lui-même : nous en avons détaillé les conséquences dans notre article sur l'intérêt du statut de loueur meublé après la réforme. La seconde concerne la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés au calcul de la plus-value imposable, à l'exception des logements situés en résidence étudiante, en résidence services seniors et en EHPAD, ce qu'explique notre analyse de la réintégration des amortissements. L'économie d'impôt obtenue pendant l'exploitation se paie donc en partie à la sortie : l'horizon de détention devient un paramètre de décision.
N'oubliez pas les prélèvements annexes : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, et affiliation à la sécurité sociale des indépendants au-delà de 23 000 euros de recettes en meublé de tourisme. Pour une vue d'ensemble, consultez notre page dédiée à l'immobilier locatif.
Vacance, impayés, travaux : les risques à chiffrer
Un investissement locatif n'est pas un placement garanti. Cinq risques doivent être budgétés :
- La vacance locative. Sur les typologies étudiantes, juillet et août se relouent mal : une provision de 5 % à 10 % du loyer annuel est réaliste.
- Les impayés. Une garantie loyers impayés coûte en général quelques pour cent du loyer et suppose un dossier de locataire solide.
- Les travaux. Ravalement, toiture et rénovation énergétique sont fréquents dans les copropriétés anciennes du centre. Demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le plan pluriannuel de travaux.
- L'illiquidité. Un bien se vend en plusieurs mois, et la fiscalité de la revente doit être anticipée : voir notre guide du calcul de la plus-value immobilière.
- Le risque réglementaire. Plafonds de loyer, seuil de 90 jours, calendrier du DPE et régime fiscal ont tous bougé en moins de deux ans. Un projet rentable dans la seule configuration actuelle est un projet fragile.
Une précision juridique souvent ignorée : détenir un logement meublé via une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu fait en principe basculer la société à l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences lourdes à la revente. Avant d'arbitrer entre détention directe et société, lisez notre article sur la SCI familiale et ses pièges.
Chez ALAIA Patrimoine : notre approche du LMNP bordelais
Nous sommes un cabinet de gestion de patrimoine installé à Bordeaux, au 28 rue Laurent Sens. Sur un projet de location meublée, notre travail commence avant l'offre d'achat : plafond de loyer à l'adresse, diagnostic de performance énergétique, procès-verbaux de copropriété, simulation comparée du micro-BIC et du régime réel, intégration dans l'ensemble de votre patrimoine. Un LMNP bordelais n'a d'intérêt que rapporté à votre situation et à votre horizon.
Le cabinet est immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 24004823, membre de la CNCGP, titulaire de la carte professionnelle CPI n° 33012024000000071 délivrée par la CCI de Bordeaux et assuré en responsabilité civile professionnelle auprès de MMA IARD. Nous ne vendons aucune promesse de rendement : nous chiffrons des hypothèses et nous en montrons les limites. Pour en savoir plus, découvrez le cabinet et son fondateur.
Questions fréquentes sur le LMNP à Bordeaux
Oui, à condition de viser un rendement modeste et de bien acheter. Avec un prix médian d'appartement ancien de 4 110 euros le mètre carré sur 2025 et des loyers plafonnés, la rentabilité brute d'un meublé bordelais se situe le plus souvent entre 3 % et 5 %, et la rentabilité nette avant impôt entre 2 % et 3,5 %.
Oui. Il s'applique aux logements loués en résidence principale sur la commune de Bordeaux, vides comme meublés, colocation et bail mobilité compris. Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé. Talence, Pessac ou Mérignac ne sont pas concernées.
Non. Depuis le 1er janvier 2026, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an à Bordeaux, contre 120 auparavant. Pour un autre logement, il faut une autorisation de changement d'usage avec compensation, doublée dans le secteur intra-cours. Un numéro d'enregistrement en mairie est obligatoire dans tous les cas.
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 83 600 euros de recettes en location meublée de longue durée, et de 30 % jusqu'à 15 000 euros pour un meublé de tourisme non classé. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Il est généralement plus favorable dès qu'il y a un crédit, des travaux ou des charges de copropriété élevées.
Les deux logiques se défendent. Dans Bordeaux, la demande est profonde et la revente plus liquide, mais les prix sont élevés et le loyer plafonné. À Talence, Pessac ou Gradignan, où se trouve l'essentiel du campus, les prix d'entrée sont souvent plus bas et l'encadrement ne s'applique pas, au prix d'une vacance estivale plus marquée.
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