Acheter une SCPI en nue-propriété, c'est payer les parts avec une décote (d'environ 10 % à plus de 40 % selon la durée) en laissant les revenus à un usufruitier pendant 3 à 20 ans. Pendant ce démembrement : ni revenus imposables, ni prélèvements sociaux, ni IFI. Au terme, la pleine propriété revient sans impôt ; une revente reste taxable.
- La décote dépend de la clé de répartition de chaque société de gestion : à titre indicatif, 84 à 91 % du prix de la part pour 3 ans, 59 à 76 % pour 10 ans.
- Pour l'IFI, les parts sont comprises dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI) ; le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
- À crédit, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles, faute de revenus (Conseil d'État, 24 février 2017).
- Le capital n'est pas garanti (prix de part moyen en baisse de 3,45 % en 2025 selon l'ASPIM) et la nue-propriété se revend très difficilement avant le terme.
Qu'est-ce qu'une SCPI en nue-propriété ?
Une SCPI en nue-propriété est une part de société civile de placement immobilier dont la propriété a été démembrée pour une durée fixe : un investisseur achète la nue-propriété, un autre achète l'usufruit. L'usufruitier perçoit les revenus distribués pendant toute la durée convenue. Le nu-propriétaire ne touche rien, mais il paie ses parts nettement moins cher.
Au terme prévu, l'usufruit s'éteint automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire de ses parts, sans formalité ni versement supplémentaire. C'est le remembrement.
Ce mécanisme est un cas particulier du démembrement de propriété. Il se distingue de la nue-propriété d'un logement acheté en direct par un ticket d'entrée faible, une durée choisie à la souscription (en général de 3 à 20 ans) et un patrimoine mutualisé entre de nombreux immeubles, gérés par une société de gestion agréée par l'AMF. Pour les bases du placement lui-même, voyez notre page consacrée aux SCPI.
Clés de répartition : combien coûte la nue-propriété selon la durée ?
Le prix de la nue-propriété est fixé par une clé de répartition publiée par la société de gestion de chaque SCPI. Il ne s'agit pas d'un barème légal : la clé dépend de la durée du démembrement et des revenus que la société de gestion anticipe pour la SCPI. Plus la durée est longue, plus l'usufruit vaut cher et plus la nue-propriété est décotée.
| Durée du démembrement | Nue-propriété (en % du prix de la part) | Usufruit |
|---|---|---|
| 3 ans | Environ 84 à 91 % | Environ 9 à 16 % |
| 5 ans | Environ 77 à 85 % | Environ 15 à 23 % |
| 7 ans | Environ 67 à 80 % | Environ 20 à 33 % |
| 10 ans | Environ 59 à 76 %, le plus souvent 60 à 70 % | Environ 24 à 41 % |
| 20 ans | Environ 53 à 65 % | Environ 35 à 47 % |
Ces fourchettes, relevées début 2026, sont indicatives et varient selon la SCPI, la société de gestion et la date. Seule la clé du bulletin de souscription fait foi. Ne la confondez pas avec le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts (23 % par période de dix ans pour un usufruit à durée fixe), qui sert aux droits de donation et de succession.
SCPI en nue-propriété : pourquoi ni impôt sur le revenu ni IFI pendant le démembrement ?
Pas de revenus, donc pas d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux
Les revenus d'une SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 % pour les revenus fonciers en 2026). En démembrement, ils sont versés à l'usufruitier, seul imposé dessus. Le nu-propriétaire ne perçoit rien : il n'a rien à déclarer au titre de l'impôt sur le revenu et ne paie aucun prélèvement social pendant la durée du démembrement.
Dans la tranche à 41 %, chaque euro de revenu foncier de source française coûterait sinon jusqu'à 58,2 centimes d'impôt et de prélèvements sociaux (un peu moins après déduction de la CSG déductible).
L'IFI est déclaré par l'usufruitier
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros, parts de SCPI comprises pour leur fraction immobilière. Selon l'article 968 du code général des impôts, les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier, pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n'a donc rien à déclarer pour ses parts tant que dure le démembrement.
Le même article ne prévoit un partage de la valeur entre les deux que dans trois cas précis (usufruit légal du conjoint survivant notamment), dont l'achat de parts de SCPI en démembrement temporaire ne fait pas partie.
Le remembrement ne coûte rien
Quand l'usufruit prend fin à l'échéance prévue, la pleine propriété se reconstitue sans aucun impôt ni taxe. C'est l'article 1133 du code général des impôts : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'ouvre droit à aucune imposition lorsqu'elle résulte de l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou du décès de l'usufruitier.
Et à la revente ? La plus-value reste imposable
Le titre « sans impôt ni IFI » vaut pendant le démembrement. Si vous revendez vos parts après le remembrement, la vente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme pour toute part de SCPI :
- 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette ;
- des abattements pour durée de détention à partir de la sixième année, qui donnent une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- une taxe supplémentaire de 2 à 6 % lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Quel prix d'acquisition retenir ? En principe, l'usufruit récupéré par extinction n'a rien coûté. La doctrine administrative (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 220) admet toutefois, lorsque la nue-propriété a été achetée et que l'usufruit s'est éteint, de retenir la valeur de la pleine propriété à la date d'achat de la nue-propriété. Dans ce cas, la décote obtenue à l'achat n'est pas taxée : seule la hausse éventuelle au-delà de cette valeur l'est. Le délai de détention se décompte en principe à partir de l'achat de la nue-propriété. Ces règles se vérifient au moment de la vente, avec la société de gestion qui calcule et règle généralement l'impôt pour le vendeur.
Et si vous gardez les parts après le remembrement, il n'y a pas de plus-value : vous percevez simplement les revenus, imposés comme des revenus fonciers.
Acheter des SCPI en nue-propriété à crédit : les intérêts ne sont pas déductibles
Financer la nue-propriété de parts de SCPI par un emprunt est possible, mais l'avantage fiscal habituel du crédit disparaît. Le Conseil d'État a jugé le 24 février 2017 (n° 395983) que le nu-propriétaire de parts d'une société qui détient un immeuble loué ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt contracté pour acheter cette nue-propriété : ces dépenses ne servent pas à acquérir ou conserver un revenu, puisque les revenus vont à l'usufruitier.
Les intérêts ne s'imputent ni sur d'autres revenus fonciers, ni sur le revenu global, et la dette n'est pas déductible pour l'IFI. Le crédit reste possible pour l'effet de levier, mais il se rembourse entièrement avec vos autres revenus, sans économie d'impôt.
Qui achète l'usufruit en face ?
Une opération de démembrement réunit deux investisseurs aux besoins opposés :
- Une société soumise à l'impôt sur les sociétés, souvent une holding ou une entreprise qui dispose de trésorerie : elle achète des revenus pour une durée connue, imposés à l'IS. C'est une des façons de placer la trésorerie d'une entreprise.
- Un particulier qui cherche des revenus pour une durée donnée, par exemple un retraité peu imposé.
Si l'usufruitier est une personne physique et qu'il décède avant le terme, l'usufruit s'éteint avec lui (article 617 du code civil) et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété plus tôt que prévu. Pour une personne morale, l'usufruit ne peut pas dépasser trente ans (article 619 du code civil).
Exemple chiffré : 100 000 € en nue-propriété sur 10 ans
Exemple simplifié et purement illustratif, qui n'est ni une projection ni une promesse de rendement. Hypothèses : un investisseur de 52 ans, imposé à 41 % et redevable de l'IFI, place 100 000 € en nue-propriété de parts de SCPI pour 10 ans, avec une clé de 65 %. Les frais de souscription, compris dans le prix de la part, sont supposés égaux à 10 %, si bien que le prix de retrait (ce que l'on touche en revendant) vaut 90 % du prix de souscription.
- Valeur en pleine propriété des parts achetées, au prix de souscription : 100 000 € / 0,65 = 153 846 €.
- Pendant 10 ans : aucun revenu, aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social, aucun IFI sur ces parts.
| Évolution du prix de la part sur 10 ans | Valeur au prix de souscription | Valeur au prix de retrait | Résultat par rapport aux 100 000 € investis |
|---|---|---|---|
| Prix stable | 153 846 € | 138 462 € | + 38 462 €, environ 3,3 % par an au prix de retrait |
| Baisse de 15 % | 130 769 € | 117 692 € | + 17 692 €, environ 1,6 % par an |
| Baisse de 30 % | 107 692 € | 96 923 € | - 3 077 € : perte en capital |
Comparaison avec la pleine propriété. Les mêmes 100 000 € placés en pleine propriété, avec un taux de distribution de 4,91 % (la moyenne des SCPI en 2025 selon l'ASPIM, qui n'est pas garantie pour l'avenir), auraient produit environ 4 910 € de revenus bruts par an, soit 49 100 € sur 10 ans. Après impôt à 41 % et 17,2 % de prélèvements sociaux (revenus de source française), il en resterait environ 2 052 € par an, soit 20 520 € sur 10 ans, moins environ 570 € d'IFI par an (valeur de retrait de 90 000 €, fraction immobilière de 90 % et taux marginal de 0,7 % par hypothèse).
À prix de part stable, la nue-propriété crée donc davantage de valeur nette que la pleine propriété pour ce contribuable très imposé. Mais ses gains sont bloqués jusqu'au terme, et pour un contribuable peu imposé qui a besoin de revenus, l'équation est différente.
À la revente du premier scénario, si la tolérance du BOFiP s'applique, le prix d'acquisition retenu est de 153 846 € : vendre 138 462 € ne dégage aucune plus-value imposable. Sans cette tolérance, la plus-value de 38 462 € serait taxée après 10 ans de détention à environ 5 115 € d'impôt sur le revenu (abattement de 30 %) et 6 070 € de prélèvements sociaux (abattement de 8,25 %).
La nue-propriété de SCPI est-elle adaptée à votre situation ?
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Les risques d'une SCPI en nue-propriété
La décote rémunère l'absence de revenus, pas une absence de risque.
Le capital n'est pas garanti
La valeur de la part suit celle des immeubles. Après la hausse des taux de 2022, de nombreuses SCPI ont baissé leur prix de part. Amundi Immobilier a par exemple ramené le prix de la part d'Edissimmo de 191 € à 172 € fin mars 2025, puis à 150 € le 28 août 2026, et celui de Rivoli Avenir Patrimoine de 250 € à 228 € fin mars 2025, après de précédentes baisses depuis 2023. Selon l'ASPIM, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription en 2025 et le prix de part moyen a reculé de 3,45 % sur l'année. La décote amortit une baisse, elle ne l'empêche pas.
Une liquidité faible, voire nulle, avant le terme
Il n'existe pas de vrai marché pour les parts démembrées : revendre avant l'échéance suppose de trouver soi-même un acheteur, en général avec une décote supplémentaire. Même après le remembrement, la revente n'est pas immédiate : au 30 juin 2026, 1,9 milliard d'euros de parts de SCPI attendaient un acheteur, soit 2,2 % de la capitalisation du marché selon l'ASPIM, et onze SCPI avaient suspendu depuis le début de l'année la variabilité de leur capital pour organiser un marché secondaire. N'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin pendant toute la durée, sachant que la durée de placement recommandée pour une SCPI est d'au moins 8 à 10 ans.
L'usufruitier, la convention et les frais
L'usufruitier paie sa part dès le départ : il n'y a pas de risque d'impayé à proprement parler. Les risques tiennent plutôt à la convention de démembrement (sort de l'usufruit si l'usufruitier est une société dissoute ou absorbée, conditions de cession) et à la société de gestion. Les frais de souscription, souvent autour de 10 % du prix de la part, s'appliquent aussi en nue-propriété : sur 3 ans, ils absorbent une grande partie de la décote si vous revendez au prix de retrait.
Le risque de baisse des revenus après le terme
Au remembrement, vous récupérez la SCPI telle qu'elle sera devenue : si ses loyers ont baissé, vos revenus aussi. D'où l'importance de choisir une SCPI solide, diversifiée, éventuellement investie hors de France, selon les critères détaillés dans notre guide des rendements, risques et critères de sélection des SCPI.
Retraite, transmission, IFI : à quoi sert la nue-propriété de SCPI ?
Préparer des revenus pour la retraite
C'est l'usage le plus courant : un actif fortement imposé achète la nue-propriété pour une durée qui se termine à son départ en retraite. Il ne paie rien sur ce placement pendant sa vie active, puis perçoit les revenus de parts payées moins cher, souvent avec un taux d'imposition plus bas. Cette stratégie complète utilement les autres moyens de préparer sa retraite.
Transmettre à ses enfants
Des parents peuvent donner une somme d'argent à leurs enfants, en franchise de droits dans la limite des abattements, pour qu'ils achètent eux-mêmes la nue-propriété de parts de SCPI. Ils deviennent pleins propriétaires au terme, sans nouvelle taxation. À l'inverse, les parts que vous détenez en nue-propriété font partie de votre succession, pour la valeur de la nue-propriété au jour du décès, calculée selon le barème fiscal (77 % de la pleine propriété s'il reste dix ans ou moins d'usufruit).
Réduire l'IFI sans s'appauvrir en revenus imposables
Un contribuable soumis à l'IFI qui souhaite investir dans l'immobilier peut le faire en nue-propriété sans alourdir son assiette pendant la durée du démembrement, et sans ajouter de revenus fonciers à son impôt sur le revenu. C'est l'une des pistes détaillées dans notre article sur les solutions pour réduire l'IFI. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, ne modifie pas à ce jour l'article 968 ni le régime du démembrement de parts de SCPI ; rien n'est encore voté et la situation sera à revérifier après l'adoption du texte.
Les erreurs courantes
- Croire que la nue-propriété est un placement sans impôt à vie. L'exonération vaut pendant le démembrement. Les revenus perçus après le terme sont imposés, et une revente peut dégager une plus-value imposable.
- Penser qu'elle fait baisser l'IFI dans tous les cas. Placer en nue-propriété de SCPI une somme qui dormait sur un compte ne réduit pas votre IFI : les liquidités n'y entrent pas. L'économie existe par rapport à un achat en pleine propriété, pas par rapport à l'épargne financière.
- Choisir une durée trop longue. Une décote plus forte bloque l'argent d'autant : alignez l'échéance sur un projet daté.
- Comparer les clés sans comparer les SCPI. Le prix de la part au terme compte autant que la décote.
- Compter sur la déduction des intérêts d'un crédit, ou oublier les frais de souscription sur un démembrement court.
Chez ALAIA Patrimoine : comment nous abordons la nue-propriété de SCPI
Chez ALAIA Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Bordeaux, nous partons de votre situation : tranche d'imposition, IFI éventuel, date à laquelle vous aurez besoin de revenus et somme que vous pouvez immobiliser. Cabinet non affilié à une banque ou à un assureur, nous travaillons en architecture ouverte avec plusieurs sociétés de gestion, et nous vous remettons par écrit les clés de répartition, les frais, les risques et notre mode de rémunération. Le cabinet est immatriculé à l'ORIAS sous le n° 24004823 et membre de la CNCGP.
Questions fréquentes sur les SCPI en nue-propriété
Pas pendant le démembrement. Sans revenus, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'impôt sur le revenu, ni à l'IFI : c'est l'usufruitier qui déclare les parts pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du code général des impôts). Une revente après le remembrement relève en revanche des plus-values immobilières.
Celle qui se termine quand vous aurez besoin des revenus ou du capital, par exemple à votre départ en retraite. Les durées vont en général de 3 à 20 ans : plus elle est longue, plus la décote est forte et plus l'argent est bloqué.
L'usufruit s'éteint et vous devenez plein propriétaire des parts, sans formalité, sans versement et sans impôt (article 1133 du code général des impôts). Vous percevez ensuite les revenus, imposés comme des revenus fonciers.
C'est difficile : il n'existe pas de vrai marché pour les parts démembrées. Il faut trouver un acheteur de gré à gré, souvent avec une décote supplémentaire. N'investissez que des sommes dont vous n'aurez pas besoin pendant toute la durée.
Par rapport à un achat en pleine propriété, oui : pendant le démembrement, c'est l'usufruitier qui déclare les parts. Mais placer en nue-propriété une somme qui dormait sur un compte ne réduit pas l'IFI, car les liquidités n'y sont pas soumises. Au terme, les parts entrent dans votre patrimoine taxable.
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